París

Paris (18) Plaza de la República

La plaza, en una imagen de la página de TVK

Había leído que la Plaza de la República había sido sometida a una transformación; pasé por ella en taxi y no lo noté, salvo por un pavimento visiblemente nuevo. Eso es porque nunca había estado antes. Una plaza que anteriormente era una rotonda ha concentrado el tráfico en su borde suroeste, dando continuidad a los recorridos peatonales hacia el noreste. Y eso cambia muchas cosas…

La plaza mide 280×120 m y es una de las mayores de la ciudad. En 2008 se pone en marcha el proyecto, ganando el concurso de arquitectura Trevelo & Viger-Kohler (TVK). La circulación se desplaza, y la plaza se convierte en una sóla plataforma que incluye también a la rue du Faubourg du Temple. La estatua de la República ha quedado integrada en la plataforma peatonal, que se ha pavimentado con grandes losas de piedra. Se han planteado algunas quejas por la retirada de algunos elementos escultóricos y de mobiliario urbano del siglo XIX, pero en conjunto la plaza parece funcionar bien como espacio público (quizás algo de césped no hubiera sido una mala idea…).

El proyecto, cuya construcción finalizó en 2013, puede consultarse en http://www.placedelarepublique.paris.fr/

Plaza- estado final

Plaza- estado final

Plaza- estado inicial de bordillos. Malla de 100 m

Plaza- estado inicial de bordillos. Malla de 100 m

Paris (16) Riberas del Sena

Junto al Museo de Orsay

Junto al Museo de Orsay

El Ayuntamiento de París ha decidido cerrar al tráfico parte de los muelles del Sena acondicionados para este uso a lo largo de la segunda mitad del siglo XX. Esto se inscribe en el marco de una política de limitación de la utilización del automóvil movida por exigencias europeas sobre calidad del aire  y una lucha contra la congestión circulatoria que fue defendida por las dos principales candidaturas a las recientes elecciones municipales. La solución de París ha sido diametralmente opuesta a la de Madrid para un problema en apariencia similar.

Madrid enterró la autopista y acondicionó con un nuevo diseño paisajístico los espacios públicos, mucho más extensos que los de París. París no ha sustituido la capacidad de tráfico retirada, y no se ha levantado el asfalto: se entiende como una plataforma en la que pueden ocurrir diversos usos, un plató de televisión  casi. El coste es menor, y el uso más flexible Cabe preguntarse si esta es una transformación más o menos ambiciosa, pero es probablemente más sostenible.

Un proyecto como el de Madrid hubiera sido mucho más complejo, entre otras cosas porque la sección transversal en París mantiene los muros de los muelles tradicionales (cumplen una función contra inundaciones que es esencia, un problema que en Madrid resuelve un embalse preexistente en cabecera), y en la parte alta siguen pasando calles de circulación rodada convencionales.

Hay también una dimensión histórica, de cómo los “injertos” urbanos acaban conformando su entorno. Tanto en París como en Madrid la construcción de las autopistas fluviales se produce cuando ya hay ciudad a ambos lados; pero en París el centro histórico rodea el corredor, mientras que en Madrid las orillas del río eran recientes y de escasa calidad urbana, por lo que la autopista se implanta con mayor amplitud y de forma más salvaje en su día. En Madrid la autopista era la calle a la que daban los portales de las viviendas, y que dejara de ser visible significaba una reducción importante de ruido; en París los coches siguen circulando por los muelles altos.

Es una elección entre modelos cerrados (y caros), pero que muestran una voluntad de transformación importante (y también de compromiso contentando al electorado pro-automovil…), y modelos más flexibles ante un conjunto de problemas más complejo, tanto por la presencia de patrimonio histórico en las inmediaciones como el riesgo de inundación, mediante aproximaciones graduales.

En todo caso, conservar el asfalto (tal y como se ha hecho en París)  no me parece una mala solución. Puede que bajo los adoquines esté la playa, pero sobre el asfalto todo puede ocurrir igualmente.

Un espacio de juegos

Un espacio de juegos

Entre Concordia y el puente de Alejandro III

Entre Concordia y el puente de Alejandro III

Paris (15) Visitas 2014

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Durante años he visitado París con cierta frecuencia. Pero desde 2010 no había vuelto, salvo una vez en una visita relámpago sin tiempo de ver nada más que un aeropuerto y una oficina.

Una nueva visita en este mes me ha dado un poco de tiempo para ver algunas cosas. Francia en su conjunto y París en particular siempre me han interesado por muchas razones, y en este momento al menos en parte por el cambio respecto al ambiente negativo de España.

El Panteón está en obras, y desde algunas zonas parece la parte superior de un cohete Ariane en rampa de despegue. Sigue habiendo hordas de turistas por todas partes, y hay cosas que cambian: algunas señales parecen indicar que, pese al discurso oficial, la batalla por la densidad urbana se ha perdido, pero por otro lado hay proyectos que parecen seguir librándola.

El 25 de mayo serán las elecciones europeas; he visto en la televisión francesa dos debates sobre ellas centrados en el equilibrio de poder y de ideas entre los partidos europeos, y no entre los estados, una situación inusual y bienvenida hoy en día, especialmente con el nivel mínimo del debate en España. ¿Quiere esto decir que Francia tiene una visión más clara? Habrá que esperar a los resultados electorales.

En todo caso, algunas de las cosas más interesantes que he visto están relacionadas con la movilidad, una componente esencial de la sostenibilidad. Hay rasgos comunes con Madrid; pero las opciones son en general más sencillas, baratas y, quien sabe si eficaces… aunque eso se verá con el tiempo.

Formas y siluetas (2) Tapias

Rue de Varenne, google street view

Rue de Varenne, google street view

La definición de las masas perceptibles desde el espacio urbano puede pasar en muchos casos por elementos que no tienen en realidad una superficie útil, como las tapias y cierres. Una parte de los espacios más interesantes del centro histórico de París, especialmente en las zonas de palacetes, se define a través de muros que cierran hacia la calle patios a menudo mucho mayores que ella. Lo mismo ocurre en ciudades como Segovia o Toledo. Las ciudades musulmanas se basan en gran medida en ese principio, a menudo con tapias menos elaboradas y ornamentadas. La secuencia de transición entre la vía pública y los espacios edificados se enriquece; reflejar sólo los grandes elementos edificados acaba siendo una trampa gráfica

varenne-avec

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Mapas 2014 (10) Cartografiando precios inmobiliarios en Francia y Estados Unidos

Hay tres formas principales de obtener datos sobre precios inmobiliarios: realizar tasaciones en función de criterios predefinidos (a menudo por comparación), recurrir a los precios de ofertas en anuncios de venta o contar con los precios de transacción escriturados ante notario. La tercera vía es, a salvo de problemas de evasión fiscal, la más precisa, pero no siempre está disponible, o no lo está con una desagregación geográfica fácilmente utilizable; por ejemplo, en España, el Consejo General del Notariado (www.notariado.org) sólo publica los datos por provincias. La escala geográfica es importante, porque el valor inmobiliario depende mucho de la localización, y la agregación geográfica de barrios de precios altos con zonas periféricas de precios bajos da medias que no muestran una visión clara.

En Francia los notarios (www.immobilier.notaires.fr) publican información con un nivel de desagregación bastante fino, por distritos o secciones censales en el caso de las grandes ciudades. Esto permite un conocimiento importante de la actividad reciente. Pero hay muchas zonas del territorio donde el nivel de transacciones es tan bajo que cualquier dato es poco representativo (cuando existe). Eso no evita que exista una demanda de esos datos, que suelen estimarse en función de parámetros sintéticos que tienen en cuenta factores diversos, entre los cuales están los precios de los anuncios y las observaciones de los agentes inmobiliarios (www.meilleursagents.com).

En Estados Unidos la combinación de una realidad nacional de dimensiones continentales con 50 sistemas legales estatales hace que existan portales de alcance nacional como www.trulia.com que realizan estimaciones para gran parte del país, aunque no cubren gran parte del centro del país que incluye estados como Texas o Luisiana.

Tomando como referencia datos de www.meilleursagents.com, www.trulia.com y www.idealista.com para Paris, Nueva York y Madrid, con una tasa de conversión de 0,72 € por $, y considerando que 1 m2 son 10,7 pies cuadrado, se aprecia que las zonas más caras de París (Barrio Latino, 6º distrito) tienen precios que superan los 14.200 €/m2, las de Madrid (Recoletos) están en torno a los 11.000 €/m2, y las de Nueva York (Flatiron District) están en torno a los 16.000€/m2.  ¿Hacen falta más razones para entender el porqué de la inercia de las tramas urbanas centrales en las ciudades de exito?

Mapa de meilleursagents.com

Mapa de meilleursagents.com

¿Dónde vivir con 200.000 € (3) (Paris)

logic-immo

En la ciudad de Paris, según logic-immo.com, 200.000 € permiten comprar casi siempre superficies inferiores a 15 m2. En algunos casos, se puede llegar a los 25, incluso 30 m2, en barrios periféricos, pero es menos frecuente. Es el coste de una ciudad muy valorada, no sólo por el turismo.

Biblio (66) La division de las viviendas unifamiliares en el centro de Île-de-France

biblio 66-division pavillonaire ile de france

Un nuevo estudio dirigido por el Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Île-de-France (agencia de planificación regional de París) muestra que en esa región:

a)        La mayoría de los municipios que han experimentado incrementos de densidad entre 1999 y 2008 no han sufrido incrementos en el suelo ocupado para vivienda

b)        El 25% de las nuevas viviendas entre 2001 y 2011 provienen de la subdivisión de edificios existentes.

Este proceso no se ha producido de manera uniforme por el territorio regional, habiendo zonas en las que los altos valores inmobiliarios pueden haber reducido el número de unidades (muy pocas y de pequeño tamaño), mientras que las más han funcionado en el sentido opuesto.

Hasta ahora el impacto de estas dinámicas en los tejidos de vivienda unifamiliar era mal conocido. Unas 2.000 viviendas se producen cada año por subdivisión de unas 770 unidades unifamiliares, esencialmente en barrios populares con servicios adecuados y transporte público cercano. Normalmente la vivienda en propiedad se transforma en vivienda en alquiler ocupada generalmente por familias jóvenes.

El texto trata una cuestión que es, de hecho, una constante histórica: a medida que las ciudades crecen, sus tejidos normalmente se densifican, y ha llegado el momento de ver como se enfrenta a esto el urbanismo reglamentario a gran escala.

Algunos podrán ver aquí una victoria para el transporte público, dado que estas zonas están mayoritariamente bien servidas; creo que es necesario investigar más para ver que parte de la decisión residencial depende de eso, pero no hay dudad de que es un factor relevante en una ciudad tan congestionada como París.

Biblio (64) El SDRIF, finalmente…

El SDRIF (Schéma Directeur de la Région Ile de France, o Plan Regional de París) ha sido aprobado por la región al fin, y debería ser aprobado definitivamente por el Consejo de Estado antes de fin de año. Más información en http://www.iau-idf.fr/debats-enjeux/le-schema-directeur-de-la-region-ile-de-france-sdrif.html