Este artículo esta inspirado por Flawed Vacant Land Management, publicado en Phila Planning Journal. Las siguientes líneas son una descripción somera y simplificada del sistema español de gestión del derecho de propiedad que pueden ser ampliadas en la web de los Registradores, esta descripción del sistema catastral, y a efectos comparativos con la bibliografia del Comité Permanente del Catastro de la Unión Europea.
Una ciudad es un conjunto continuo de espacios de coexistencia en grados diversos. Los espacios públicos pertenecen a todos y en ellos la coexistencia de todos es posible con ciertas reglas acordadas entre todos. En realidad reconocemos el espacio público por oposición al espacio privado, resultante de reconocer el derecho a un propietario de acotar mucho más cualquier grado de interacción, aunque siempre bajo sujeción a la ley general (por ejemplo, ser propietario no permite matar a un intruso).
Los suelos públicos, pese a ser de todos, no son homogéneos; tienen propietarios distintos (estado, región, ciudad, departamentos administrativos dentro de ellos), y con regímenes distintos. Es corriente que en los sistemas legales se distingan regímenes diferentes para los bienes demaniales (por ejemplo, las calles) y patrimoniales (por ejemplo, unas oficinas municipales), con posibilidades de venta diferentes. Estos últimos tienen un régimen en cuanto a derechos de propiedad similares a los de los suelos privados.
El urbanismo define el objetivo del estado futuro del reparto del espacio urbano entre dominios públicos y dominios privados (el resto) a través del dibujo de las alineaciones. Esto implica que el urbanismo puede modificar la forma actual de las propiedades privadas.
Desde hace siglos en muchos países existen sistemas que reflejan el estado actual de las propiedades privadas y su relación con las públicas, buscando dar seguridad al derecho de propiedad, así como gravar con los impuestos correspondientes a la propiedad.
En el caso español existen (esta es una descripción esquemática) dos sistemas:
- El Catastro inmobiliario, registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, donde se describen todos los bienes urbanos y rústicos, de inscripción obligatoria y gratuita. Conforma una base gráfica continua, hoy en día informatizada, que se usa para los impuestos locales sobre la propiedad y los impuestos sobre la renta. Al ser una base gráfica de acceso gratuito, es cada vez más usada. Quien paga los impuestos por una finca no es necesariamente su propietario. En 2011 el sistema incluía en su parte urbana 13.435.868 parcelas, con una superficie total de 1.098.77 hectáreas; en la parte rústica había 39.861.294parcelas con una superficie de 47.540.978 hectáreas.
- Registro de la propiedad inmobiliaria, creado en 1861, público, pero de inscripción sujeta a tasas. La inscripción del bien garantiza la propiedad, pero al tratarse en la inmensa mayoría de los casos de descripciones textuales la finca y sus colindancias, puede haber discordancias con las bases gráficas y el catastro. Se inscriben en el registro las cargas asociadas al bien, como las hipotecas y servidumbres.
Por tanto, todas las parcelas de España están teóricamente inscritas en el catastro, pero sólo están inscritas en el registro algunas. La base de datos catastral se actualiza por municipios completos (o por la inscripción de nuevas construcciones) cada cierto tiempo, por lo que las colindancias entre sus parcelas son gráficamente coherentes, mientras que el registro se actualiza de forma aislada cada vez que un propietario lo solicita. El titular catastral es un dato secreto, pero un ciudadano puede solicitar una nota simple registral sobre la propiedad de una parcela y sus cargas.
Para un urbanista, el catastro da un plano de propiedades medianamente fiable, pero localizar al propietario real puede ser más complicado: puede no haber nadie pagando el impuesto de bienes inmuebles, la parcela puede no figurar en el registro o pueden no figurar las últimas transmisiones, o figurar con una inscripción de hace 80 años… con un propietario del cual la última noticia es que emigró a Buenos Aires en 1940…
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