centralidad urbana

¿Para qué sirven las tiendas? (4) Chocolate

Chocolatería frente a la iglesia de la Madeleine, en París.

Chocolatería frente a la iglesia de la Madeleine, en París.

Aquí hablo de chocolate tanto en sentido literal como figurado… Abrir una tienda (como cualquier negocio) es un acto de fe en una idea, y de un modo muy público. Quien tenga un blog lo puede entender: uno prepara su idea, le da vueltas, la pule y la saca al público. Y luego no se sabe muy bien porqué, algunas ideas que a lo mejor no parecían las más brillantes son las que más tráfico tienen (o eso dicen las estadísticas de wordpress…), mientras que otras, a priori más interesantes, quedan por detrás. En un blog, en el fondo, los efectos no son demasiado graves, pero en una tienda la cuestión implica la diferencia entre ganar o perder bastante dinero. Aunque tener tráfico no implique ganar dinero, suele ser una condición necesaria para dar a conocer el producto y, probablemente, vender algo…

Panadería en la estación de Rossio, Lisboa

Panadería en la estación de Rossio, Lisboa

La apariencia exterior de un comercio es esencial. Que esté limpio y bien iluminado es lo mínimo, pero también tiene que estar en un lugar transitado, lo cual tiene un precio. Y para optimizar ese precio hay que hacer atractivo tanto el local como el producto. En ocasiones lo primero es más posible para el comerciante que lo segundo, sobre todo cuando se vende lo que no se produce in situ. Y en todo caso hay que diferenciarse de la competencia.

Una tienda de productos de belleza en París, cerca del Passage de l'Olympia

Una tienda de productos de belleza en París, cerca del Passage de l’Olympia

Es evidente que los comerciantes buscan atraer a la clientela a su negocio; lo que nos llevamos como efecto colateral es el cuidado de la presentación de algunas cosas en el espacio público, una aportación estética relevante. Por supuesto se puede entrar en el debate del consumismo, pero sería obviar una parte importante de esta situación.

Sombrerería en la plaza del Rossio, Lisboa. A veces mantener lo que se tiene puede ser la mejor decisión...

Sombrerería en la plaza del Rossio, Lisboa. A veces mantener lo que se tiene puede ser la mejor decisión…

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¿Para que sirven las tiendas? (3) ojos sobre la calle

Una tienda vista desde la calle...

Una tienda vista desde la calle…

El sentimiento de seguridad en el espacio público está relacionado, al menos parcialmente, con la sensación de que no se está solo en la misma, y de que lo que pasa es visto por la gente que vive o desarrolla sus actividades en el entorno de la calle. Esto, enunciado por Jane Jacobs y repetido posteriormente con profusión bajo la fórmula “ojos sobre la calle”, implica algunas consecuencias para los comercios:

  • Estos ojos (del comercio) sólo están presentes durante el horario de apertura de las tiendas; son tanto los de los comerciantes como los de quien va a ver escaparates o a comprar. Estas dos últimas categorías sólo serán numerosas si el espacio se percibe como seguro, luego aquí hay un pequeño círculo vicioso/ virtuoso…
  • Cuando las tiendas están cerradas, sólo hay ojos sobre la calle si hay viviendas en la misma. Pero si los escaparates están bien iluminados durante ese tiempo, el sentimiento de seguridad se prolonga en cierta medida, algo que los comerciantes a veces prefieren para dar una mayor imagen de seguridad de la zona en todo momento.
  • El diseño de las fachadas comerciales incide en el número de ojos sobre la calle; escaparates más abiertos son positivos.
... o desde la tienda de enfrente... calle Mayor, Segovia, España

… o desde la tienda de enfrente… calle Mayor, Segovia, España

Mapas 2014 (40) Moviéndome

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Siempre existe la posibilidad de que lo que voy a decir ya sea conocido por alguna de las empresas que me han vendido algún aparato electrónico de los que llevo encima; así que ahí va. Estos son los recorridos que realizo con cierta frecuencia (las cifras en azul son distancias en metros).

Vivo en A, trabajo en B y un día a la semana voy a comer a C; algunas semanas voy al cine en D. 1 y 2 son trayectos a pie casi cotidianos, alternativos, según el día (y la hora) voy por uno u otro; la distancia entre A y B es tan corta que, como hay una autopista en medio, no hay una ruta más directa. 3 es un trayecto esencialmente en autobús, lo que explica el ángulo recto (a pie sería algo más corto, pero me llevaría demasiado tiempo). Y 4 es un trayecto de fin de semana, a pie, para ir al cine, que me hace recorrer gran parte del centro de la ciudad en la que vivo (la vuelta suele ser en metro o autobús, si es muy de noche en taxi). El resto de puntos son supermercados, cines, restaurantes y otros puntos de interés.

La ciudad en la que vivo es bastante caminable; pero eso no quiere decir que los itinerarios a pie sean necesariamente más cortos que por otros medios. Lo que son es muy previsibles en tiempo: me suelo mover a unos 4 km/h (frente a los 24 km/h que se estima de media en automóvil, con fuertes variaciones según la hora). A pie siempre hay varias alternativas (salvo con autopistas o trazados de ferrocarril por medio…) y dado que la pendiente es limitada, puedo prever tiempos. Y si, en ocasiones (esporádicas y asistemáticas, una o dos a la semana todo lo mas) me desplazo en mi coche…

Paris (20) Noisy Mont d’Est-RER

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Paris (entendida como municipio) es una ciudad relativamente pequeña en superficie si se compara con otras capitales. Una de las grandes cuestiones del urbanismo actual en Francia es como lograr un proyecto urbano coherente con la fragmentación administrativa entre un París de 2,2 millones de habitantes y otros 8 millones que viven en cientos de municipios que muchas veces no alcanzan los 50.000.

Los sistemas de transporte son clave. Noisy- Mont d’Est es una estación de RER (asimilable a las cercanías ferroviarias de Madrid) que fue creada en la década de 1980 para dar servicio a lo que iba a ser el centro de una de las nuevas ciudades alrededor de París pensadas durante el mandato de De Gaulle. Recuerdo haber visto construir, de niño, la estación, y el barrio, y el centro comercial, y el lago… y con los años he visto como ese pretendido centro urbano, pese a la fuerte inversión pública, no ha llegado a cuajar. En parte el diseño de la estación ha contribuido. Tenía una lógica funcional clarísima, enlazando autobuses y tren, pero la arquitectura, con espacios subterráneos poco iluminados, contribuyó a un clima de inseguridad (uno de los factores del resultado “sísmico” de las elecciones europeas del pasado domingo).

La estación se ha desplazado al exterior con un nuevo proyecto, limitando los espacios subterráneos a los andenes ferroviarios, y dejando los autobuses en superficie. No estoy seguro de que la centralidad del barrio se vea potenciada (pese a que hay una buena concentración de empleo), pero si creo que mucha gente utilizará los autobuses con otra sensación.

La cuestión de la centralidad es más compleja; estas ciudades nuevas han ido obteniendo una serie de funciones, como la creación de universidades o la llegada de sedes empresariales. Pero dos factores han jugado en contra hasta la fecha. Por un lado, una configuración en la que, pese a que el transporte público es importante, el coche tiene un protagonismo. Por otro lado, la asimetría entre un sector público que a través de la planificación hace públicas sus estrategias y un sector privado que no tiene las mismas obligaciones, y sobre todo al principio, en ausencia de regulación específica, ha creado grandes establecimientos comerciales en lugares periféricos, que al aparecer antes disuaden a futuros operadores en los centros planificados. Y un centro sin una clara centralidad comercial es muy complicado…

 

Números gordos (2) 32 familias

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En 2012 cada español gastó una media de 1.585 euros en alimentos y bebidas no alcohólicas, de acuerdo con la encuesta de presupuestos familiares del INE. El gasto medio por hogar fue de 4.060 euros; esto implica que la compra media semanal en alimentación de cada hogar fue de 78 euros. Estos valores son una media nacional, que incluye desde el centro de Madrid a la más pequeña población rural, y por tanto grandes diferencias tanto de precios como de poder adquisitivo.
De acuerdo con los datos del portal inmobiliario idealista.com existe en Madrid una oferta de cierta magnitud de locales comerciales para alquiler a 5€/m2, generalmente en barrios periféricos de ingresos medios- bajos.
Considerando que el coste del alquiler equivalga a un 5% de las ventas mensuales, un local de 100 m2 con un coste de alquiler de 5€/m2 debería vender 10.000 € al mes; esto es, debería contar con una clientela de 32 familias que hagan el total de su gasto alimentario cada semana si va a funcionar en el ramo de alimentación.
Estos números son susceptibles de muchas variaciones en función de factores como la localización, las características de la clientela, la estrategia comercial o el formato de la tienda. Pero ayudan a explicar porque el comercio se concentra, y por qué no es muy realista esperar una alta dotación comercial en zonas de vivienda unifamiliar (salvo centros comerciales de periferia). Esto es, la densidad cuenta mucho.

La imagen completa: la densidad ayuda

La imagen completa: la densidad ayuda

Tradiciones industriales (5) Alternativa al Guggenheim

A- Macroplaza (centros gubernamentales de diferentes niveles, museos de arte e historia), B- Canal de Santa Lucía, C- Parque Fundidora

A- Macroplaza (centros gubernamentales de diferentes niveles, museos de arte e historia), B- Canal de Santa Lucía, C- Parque Fundidora

Desde hace tiempo Monterrey es la imagen de referencia del México industrial. Desde la década de 1980 ha habido una tentativa de construir una imagen más positiva, que vaya más allá de las columnas de humo. Primero fue la Macroplaza (500 metros de jardines conectando los principales centros de poder y los museos clásicos, como algunas plazas de centros cívicos estadounidenses, aunque muy diferente de los modelos europeos), y el Parque Fundidora, una antigua siderúrgica convertida en parque. Desde mediados de la década de 1990 ha habido una serie de obras para recuperar el canal de Santa Lucía, un antiguo cauce que había quedado entubado en algunos tramos, y que se ha converitdo en un canal navegable (para embarcaciones de ocio) y corredor lineal conectando Macroplaza y Fundidora. El río Santa Catarina, principal cauce de la ciudad, ha sido transformado en un parque lineal, aunque su proyecto parece haber implicado menos recursos económicos. De acuerdo con varias fuentes, estos proyectos, positivos por su aportación al paisaje urbano, no se han visto acompañados por acciones muy necesarias de mejora en una ciudad con fuertes carencias de urbanización e infraestructura en amplias zonas, al contrario de lo que ha ocurrido en otras ciudades que también se han enfrentado a una evolución de su modelo productivo (ciudades situadas en países más ricos, sin duda).

Reglas y variaciones (5)

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Una plaza mayor, de unos 12.000 m2, construida por un rey poderoso hace unos siglos; el donde no importa mucho, el porqué es obvio, y en el cómo está la cuestión.

El rey era muy poderoso y proyectaba ese poder incluso más allá de los mares; pero no era tan poderoso como imponer férreamente su voluntad a los habitantes de la ciudad donde estaba su corte. Hizo lo que tantos monarcas de la época: impuso una geometría regular para la plaza, pero esa regularidad no afectaba en gran medida a lo que pasaba en el entorno. Esa transición entre regularidad e irregularidad se resuelve mediante una fachada uniforme en ritmos de huecos y a través de un soportal en planta baja.

Y ahora, como tantas otras de Europa, la plaza es un atractivo turístico. El truco de la regularidad sigue funcionando aún en cierta forma. Las tiendas y los restaurantes y cafés son ahora lo esencial en planta baja, y las plantas superiores son viviendas. Es un espacio atractivo, en parte por el contraste de esta regularidad con el entorno, pese a un pavimento más bien duro.

Una de las plantas altas. 1: viviendas, 2: oficinas, 3: academia, 4: administración pública

Una de las plantas altas. 1: viviendas, 2: oficinas, 3: academia, 4: administración pública

Planta baja. 1: soportal, 2: tiendas, 3: restaurantes y cafeterías, 4: almacenes, 5: administración pública

Planta baja. 1: soportal, 2: tiendas, 3: restaurantes y cafeterías, 4: almacenes, 5: administración pública

Los datos sobre los usos de los locales no son exactos, pero muestran lo esencial.

Mapas 2014 (10) Cartografiando precios inmobiliarios en Francia y Estados Unidos

Hay tres formas principales de obtener datos sobre precios inmobiliarios: realizar tasaciones en función de criterios predefinidos (a menudo por comparación), recurrir a los precios de ofertas en anuncios de venta o contar con los precios de transacción escriturados ante notario. La tercera vía es, a salvo de problemas de evasión fiscal, la más precisa, pero no siempre está disponible, o no lo está con una desagregación geográfica fácilmente utilizable; por ejemplo, en España, el Consejo General del Notariado (www.notariado.org) sólo publica los datos por provincias. La escala geográfica es importante, porque el valor inmobiliario depende mucho de la localización, y la agregación geográfica de barrios de precios altos con zonas periféricas de precios bajos da medias que no muestran una visión clara.

En Francia los notarios (www.immobilier.notaires.fr) publican información con un nivel de desagregación bastante fino, por distritos o secciones censales en el caso de las grandes ciudades. Esto permite un conocimiento importante de la actividad reciente. Pero hay muchas zonas del territorio donde el nivel de transacciones es tan bajo que cualquier dato es poco representativo (cuando existe). Eso no evita que exista una demanda de esos datos, que suelen estimarse en función de parámetros sintéticos que tienen en cuenta factores diversos, entre los cuales están los precios de los anuncios y las observaciones de los agentes inmobiliarios (www.meilleursagents.com).

En Estados Unidos la combinación de una realidad nacional de dimensiones continentales con 50 sistemas legales estatales hace que existan portales de alcance nacional como www.trulia.com que realizan estimaciones para gran parte del país, aunque no cubren gran parte del centro del país que incluye estados como Texas o Luisiana.

Tomando como referencia datos de www.meilleursagents.com, www.trulia.com y www.idealista.com para Paris, Nueva York y Madrid, con una tasa de conversión de 0,72 € por $, y considerando que 1 m2 son 10,7 pies cuadrado, se aprecia que las zonas más caras de París (Barrio Latino, 6º distrito) tienen precios que superan los 14.200 €/m2, las de Madrid (Recoletos) están en torno a los 11.000 €/m2, y las de Nueva York (Flatiron District) están en torno a los 16.000€/m2.  ¿Hacen falta más razones para entender el porqué de la inercia de las tramas urbanas centrales en las ciudades de exito?

Mapa de meilleursagents.com

Mapa de meilleursagents.com

Biblio (81) La autopista urbana de Siracusa

 

El artículo publicado por la revista Atlantic Cities (que he podido leer gracias a su publicación en salvolomas) muestra los intereses contrapuestos en cuanto al futuro de un viaducto urbano. El equilibrio entre impactos y beneficios de una actuación infraestructural, de nuevo como tema central en una cuestión de intervención sobre el espacio urbano.

 

Tokyo: el tamaño del núcleo

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Tokyo se presenta como la mayor área metropolitana del mundo, con 35 millones de habitantes. Pero como casi cualquier área metropolitana, tiene un núcleo. Y ese centro dice algunas cosas sobre como es la ciudad, sobre todo si se compara con otras ciudades que puedan resultar conocidas.

El centro de Tokyo está marcado por la bahía, que cada vez se aleja más del centro al ganarse terreno al mar, por la desembocadura de varios ríos, por la presencia del Palacio Imperial y por un sistema de autopistas mucho más visible y capilarizado que en las ciudades europeas o americanas.