Inmobiliaria

Catalizadores del cambio urbano (9) Ayuntamientos

Los Ayuntamientos pueden ser un poderoso catalizador del cambio urbano… o de la inercia, en función de su capacidad de dinamizar su territorio. Esto está bastante relacionado con sus cuentas económicas… algo interesante en un año con elecciones municipales en España y Francia. En los Estados Unidos el sistema de administración local varía en función del Estado, por lo que no la única forma de comparar con Europa es tomando un estado de referencia.

Lo que sigue es un análisis somero que he confeccionado tomando datos de la Oficina Virtual para la coordinación financiera con las Entidades Locales (http://serviciosweb.meh.es/apps/EntidadesLocales/), que agrupa datos de los más de 8.000 municipios españoles y de las Diputaciones y otros organismos clasificadas como Entidades Locales. Son datos de liquidación anual, en una serie entre 2003 y 2013 (último año disponible). Las cifras son miles de euros corrientes en cada año (sin tener en cuenta inflación). Para quienes no están en España, la mayor parte de la inversión en urbanismo y vivienda ha sido durante las últimas décadas privadas; la administración obtiene recursos en la materia a través de impuestos y de la cesión obligatoria y gratuita por parte de los operadores privados de un porcentaje de los derechos de construcción en las operaciones urbanísticas, junto con el suelo en que pueden materializarse (la venta de esas parcelas es en general la mayor parte de la partida de enajenación de terrenos).

Como resultado del análisis, tres gráficos específicos de materias relacionadas con el urbanismo y áreas afines.

Ingresos de entidades locales españolas, selección de capítulos

Ingresos de entidades locales españolas, selección de capítulos

Ingresos: las corporaciones locales alcanzaron un máximo de ingresos en 2009, y en 2013 están a un nivel algo inferior al de 2006. El IBI urbano (los datos anteriores a 2009 no lo desglosan del no urbano) pasa de representar un 15% de los ingresos en 2003 a un 25 en 2013, mientras que las ventas de suelo se han reducido de un 3,4 a un 0,34 (en 2006 llegaron a representar un 6%); esta partida incluye las ventas de suelo obtenido por cesiones en operaciones urbanísticas, una vía hoy en día agotada. El uso privativo de dominios públicos ha pasado de 1,5% al 3,1%, como muestra la proliferación de terrazas de bares y restaurantes, en parte por la legislación contra el tabaco. Y el impuesto sobre plusvalías urbanas sólo ha subido de un 2,9% a un 3,6%, con oscilaciones relativamente reducidas.

Inversión en entidades locales españolas, selección de capítulos

Inversión en entidades locales españolas, selección de capítulos

Inversión: La inversión en nueva infraestructura y bienes de uso general era casi un 7% en 2003, mientras que en 2013 era de un 2,2%. La inversión para el mantenimiento de esos bienes e infraestructuras se redujo de un 3,4 a un 1,6% en el mismo periodo, y una evolución similar han seguido las inversiones para funcionamiento de servicios tanto nuevas como de mantenimiento.

Inversión real en entidades locales españolas, selección de capítulos

Inversión real en entidades locales españolas, selección de capítulos

Inversión funcional: la inversión real (descontando gastos de personal y otros elementos) de los municipios españoles ha seguido una curva más compleja. Hasta 2010 representaron más del 25% del gasto, pero desde entonces han ido bajando y en 2010 eran ya sólo del 9,4%. El urbanismo y la vivienda se mantuvieron en torno a un tercio de la inversión total hasta 2010, y han ido subiendo hasta ser un 44% en 2013, aunque se hayan reducido en valor absoluto a la mitad del valor de 2003. En comparación, la educación (un gasto en el que el papel de la administración local es reducido) ha bajado del 4% al 3% de la inversión real, reduciéndose a la tercera parte del valor absoluto en 2003.

En conjunto, la evolución de ingresos y gastos ha sido relativamente equilibrada (a lo largo del conjunto del periodo los ingresos sumados superan a los gastos), pero ha habido cambios sustanciales en su composición. Las ventas de suelo ligadas de forma indirecta a la burbuja inmobiliaria se han reducido sustancialmente, mientras que la fiscalidad a la propiedad del suelo ha aumentado en gran medida. Las inversiones en infraestructura nueva casi igualan a las inversiones en su mantenimiento. La inversión real en vivienda y urbanismo ha aumentado en proporción de inversión real, pero se ha reducido a la mitad en valor absoluto (menos si se contara la inflación). Hoy en día esa inversión corresponde más a completar déficits anteriores que a nuevas actuaciones.

Biblio (121) Series largas de precios inmobiliarios en Francia

biblio121-series longues prix immo- Paris depuis 1200

He aquí un conjunto de referencias de interés sobre series largas de precios inmobiliarios en Francia, cubriendo de 1936 a 2015 en el país entero y de 1200 a 2015 en París. Esta visión en series largas no deja de recordar la base en series largas de los estudios sobre renta de Pikety.

Las series desde 1200 para París son, lógicamente, datos con metodologías variables y fuentes de representatividad estadística más débil. Muestran un comportamiento errático, por no decir otra cosa, pero la realidad a veces lo es.

Mapas 2015 (2) El apagón de la burbuja

Como ya indiqué hace unos días, este año el tema central es el del grano de la ciudad; esto es, como se va formando el detalle que vemos en el espacio urbano por la agregación de circunstancias. Las ordenanzas de hace 200 años muchas veces son hoy materia de guías turísticas, y las crisis pasadas a veces explican la fisonomía de un barrio (la arquitectura del distrito XV de París sólo puede entenderse por el parón económico brutal entre ambas guerras mundiales).

En este caso, hablaré de cómo se fue expandiendo la crisis inmobiliaria en España en los últimos años. El sector inmobiliario, básico para la expansión de la economía en su conjunto a partir de mitades de la década de 1990, se apoyó en la construcción de vivienda nueva, básicamente en zonas de periferia. En términos de paisaje esto se ha materializado en la urbanización (en ocasiones aún no edificada y probablemente así aún para unos cuantos años) de grandes zonas periféricas, en contraste con la falta de mejoras en gran parte de los tejidos urbanos más antiguos (se cambian elementos de urbanización y mobiliario urbano, pero relativamente poco los edificios).

El parón de lo que se ha dado en llamar la burbuja inmobiliaria no se produce del mismo modo en toda la geografía del país. Esto se puede estudiar de varias formas, y yo he elegido la siguiente. El Ministerio de Fomento, que es la entidad del Gobierno de España que más relacionado está con la vivienda (competencia regionalizada), publica trimestralmente datos sobre la evolución del precio por m2 de la vivienda, para un conjunto de 283 municipios mayores de 25.000 habitantes, diferenciando entre las de menos de 2 años y las de más edad (contando siempre estas fechas desde el fin de obra). Dado lo que quiero analizar, no me interesa tanto el precio en si mismo, sino en qué momento se produce un “apagón” del dato porque deja de haber información suficiente para que sea estadísticamente representativa. Se que existen otras fuentes de agentes privados que reflejarán otros datos, pero esta es la que me ha parecido más interesante para el análisis porque es pública y contrastable por cualquiera, y porque probablemente tiene más posibilidades de permanencia en el tiempo. Si alguien mira la serie, vera que para el periodo que he analizado (primer trimestre de 2005 a tercero de 2014) se ha producido la introducción en la lista de un municipio adicional; he prescindido de el para dar homogeneidad a los datos.

He procedido a los siguientes análisis:

"Apagones" en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.

“Apagones” en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.

  • Mapa de los apagones de datos (encima, la imagen está animada y se ve el paso del verde al rojo): se trata de ver cuándo se ha producido el último dato disponible en cada municipio sobre vivienda de menos de 2 años. Sólo 2 municipios (Madrid y Barcelona) no han tenido ningún trimestre de “apagón” en el periodo, y sólo ocho tenían datos en el tercer trimestre de 2014: Almería, Barcelona, Cáceres, Madrid, Mérida, Las Rozas de Madrid, Teruel y Zaragoza. En algún caso (como Madrid y Barcelona…) al tratarse de áreas metropolitanas con un importante número de puntos próximos, esto puede dificultar la visión de los municipios aún “activos”.

graf-tas-ES

  • Gráfica de evolución por trimestres del número de ciudades sin valores representativos para el precio del conjunto de las viviendas (contando las de más de 2 años), de las de más de 2 años y de las de menos (vivienda nueva). Se ve que a partir de 2009 las cosas empiezan a torcerse para la vivienda nueva, y que el primer trimestre de 2011 marca un umbral sustancial. Comparando esta gráfica con la evolución de las viviendas libres terminadas y con la del precio medio de m2 de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes, se aprecia que hay paralelismos: la vivienda de menos de 2 años desciende porque ya no se ha producido en los últimos años.

graf-ind-pr-viv-ES

  • Comparación de las gráficas de evolución del precio de vivienda, en media por país en España, Colombia, Francia y los Estados Unidos, por trimestres, entre el primero de 2007 y el segundo de 2014, tomando como valor 100% el primer trimestre de 2007. Se aprecia que en Francia no ha habido una caída de precios (la producción es comedida), en Estados Unidos ha habido una corrección de un 10% que parece superada (aunque la diferencia de tamaño de país hace que la comparación requiera probablemente más de un matiz), y la gráfica de Colombia parece la de España cinco años antes, algo que no parece un buen augurio.

graf-pobl-tiemp-ES

  • Cruce del tamaño demográfico del municipio con el número de trimestres (sin importar el orden) en que hayan estado “fuera del radar” para el precio de la vivienda de menos de dos años. Esta claro que el tamaño importa, y los municipios con mayor población (que en España, por la superficie de los términos municipales, también tienen a menudo grandes sectores de nuevo desarrollo) son los que parece que mejor capean la crisis, al tener un mercado más amplio y concentrar, pese a todo, más actividad y elementos objetivos (cercanía a centros de trabajo, servicios, transportes) que apoyan el precio y el interés por construir.

De cara al futuro esto no implica lecciones automáticas sobre que habría que hacer para planificar en estos municipios; el planeamiento hace frente al futuro, que es incierto, y por tanto ha de tener una cierta flexibilidad. Pero si que indica (como se verá en próximos artículos) que la planificación a largo plazo tiene mucho sentido en urbanismo a condición de que se entienda que la construcción también será a largo plazo. Y ese ha sido todo el problema aquí, el dibujo y la urbanización sin tener una demanda para los edificios que debían equilibrar ese coste de construcción calles e infraestructuras (y de suelos comprados a precios astronómicos).

¿Dónde vivir con 200.000 €? (4) Lisboa

Lisboa-planoidealista

De acuerdo con idealista.pt la oferta de viviendas en Lisboa por debajo de los 200.000 € es bastante amplia. En función de la localización y la edad de la edificación (la obra nueva es muy escasa en estos precios), dentro del propio centro se pueden llegar a obtener viviendas de hasta 100 m2 por este precio.

71 m2 en el centro de Lisboa (primero sin ascensor)

71 m2 en el centro de Lisboa (primero sin ascensor)

¿Dónde vivir con 200.000 €? (2) Amsterdam

Amsterdam

Según funda.nl, el portal de las agencias inmobiliarias de los Países Bajos, existe una amplia oferta de viviendas en venta en Ámsterdam por 200.000 €. El mercado neerlandés está en horas bajas, con descensos de precios durante el año pasado. En las zonas más centrales esta oferta consiste en vivienda colectiva por debajo de los 50 m2. Fuera de la ronda más interior se alcanzan rápidamente los 80 o 90 m2, un valor que dentro de la misma se alcanza al norte del río Ij, ya con vivienda unifamiliar.

40 m2 en el centro de Amsterdam

40 m2 en el centro de Amsterdam

80 m2 al norte del Ij

80 m2 al norte del Ij

¿Dónde vivir con 200.000 €? (1) Madrid

madrid

¿De que sirve el euro? Pues entre otras cosas, para comparar que podemos comprar en diferentes lugares de Europa. En materia de vivienda, 200.000 € es una cantidad que permite comprar una vivienda, pero ¿dónde y con que superficie?

madrid-55 m2

En Madrid, según idealista.com, hay una oferta relevante en este precio. En las zonas más centrales hay viviendas de superficies variables, normalmente por debajo de los 75 m2; la edad de la edificación y su grado de reforma son muy condicionantes. En zonas periféricas pueden alcanzarse superficies mayores, especialmente en el stock de vivienda reciente invendida.

Mapas 2014 (9) Energías renovables en el Reino Unido

El mapa de UK Renewables

El mapa de UK Renewables

Los sistemas de producción de energía renovable implantados en Europa en los últimos años implican que, en muchos casos, zonas que durante gran parte del siglo XX eran meras consumidoras de energía han pasado a ser productoras, con lo que eso supone en cuanto a recibir ingresos pero experimentar también externalidades negativas de diverso tipo.

Como parte de una tendencia que empieza a notarse en muchos lugares, el Reino Unido, hasta ahora uno de los países que más se habían tomado en serio el cambio climático y las políticas relacionadas con su mitigación, está mostrando síntomas de cambio de postura. Y las razones económicas tienen que ver, algo que al menos requiere una reflexión, porque lo cierto es que en una democracia al gobierno se lo elige para tomar decisiones entre opciones contrapuestas. Un reciente estudio (noviembre de 2013) de Stephen Gibbons, de la London School of Economics, da cuenta del impacto de los parques eólicos sobre el valor en venta de las viviendas cercanas, con reducciones de una media del 11%. En junio de 2013 se publicaron noticias de que el gobierno británico estaba estudiando un sistema de indemnizaciones para el entorno de los parques eólicos.

El mapa de renewables-map.co.uk da buena cuenta de la profusión de instalaciones renovables en el país, cada una con un potencial impacto; y el mapa del Highland Council muestra hasta qué punto en el norte de Escocia la profusión de proyectos empieza a ser clara. Por otra parte, la oposición a los proyectos eólicos empieza a organizarse a nivel europeo con iniciativas como la EPAW; su capacidad real de plantear una alternativa dependerá de que puedan articular la presencia de agentes con intereses a veces contrapuestos: los que quieren defender el valor inmobiliario de sus propiedades, a veces para poder construir más, pueden no coincidir en criterio con quienes quieren proteger al paisaje y la fauna.

1:250 000 TILE NH.TIF

Esto puede llevar, en países como los europeos, con poblaciones en proceso de envejecimiento y zonas rurales que cada vez están más despobladas, a una división del territorio en “zonas francas” donde todo sería posible y “zonas protegidas” de estos impactos, muy diferentes de las zonas protegidas según se entienden normalmente, que podrían acabar en la otra categoría. Despues de todo, según lo define el Convenio Europeo del Paisaje, este existe en función de que haya un observador…

Pero por otro lado puede que haya una componente cultural. Según un estudio de 2009 del Massachusetts Clean Energy Center, el análisis de proyectos en los Estados Unidos mostraba que el impacto sobre el valor inmobiliario era casi nulo. Eso no tiene por qué implicar que a los americanos les gusten los molinos de viento, sino que ocupan un lugar distinto en su escala de valores (y también diferencias en la metodología de los estudios)