Las zonas rurales siguen perdiendo peso relativo en términos demográficos en todo el “mundo civilizado”. He aquí una visión de la situación en tres países francófonos, con una especial atención a las cuestiones urbanísticas.
Francia
Biblio (121) Series largas de precios inmobiliarios en Francia
He aquí un conjunto de referencias de interés sobre series largas de precios inmobiliarios en Francia, cubriendo de 1936 a 2015 en el país entero y de 1200 a 2015 en París. Esta visión en series largas no deja de recordar la base en series largas de los estudios sobre renta de Pikety.
Las series desde 1200 para París son, lógicamente, datos con metodologías variables y fuentes de representatividad estadística más débil. Muestran un comportamiento errático, por no decir otra cosa, pero la realidad a veces lo es.
Biblio (115) ¿Cuánto tiempo destinan los franceses a las compras?
El INSEE (Instituto estadístico nacional de Francia) acaba de publicar un interesante estudio sobre el tiempo dedicado por los franceses a sus compras (tanto de bienes cotidianos como la alimentación como de los de elección, como los de ropa o calzado). Según el estudio, que analiza una serie de datos entre 1974 y 2010, las compras se hacen cada vez con menos frecuencia, y se alargan los sábados, realizándose cada vez más lejos del domicilio.
En 2010 un francés medio dedica 2 h y 41 minutos a compras a la semana; entre 1974 y 2010 las mujeres dedican 28 minutos menos y los hombres 21 minutos más a la semana. Las compras por internet siguen siendo escasas en Francia. Un 20% piensan que las compras son una tarea desagradable en 2010, frente a un 10% en 1986.
Pueden parecer cifras alejadas del urbanismo, pero muestran que el pequeño comercio urbano, que da vida a las ciudades, lo tiene cada vez más complicado…
Mapas 2015 (2) El apagón de la burbuja
Como ya indiqué hace unos días, este año el tema central es el del grano de la ciudad; esto es, como se va formando el detalle que vemos en el espacio urbano por la agregación de circunstancias. Las ordenanzas de hace 200 años muchas veces son hoy materia de guías turísticas, y las crisis pasadas a veces explican la fisonomía de un barrio (la arquitectura del distrito XV de París sólo puede entenderse por el parón económico brutal entre ambas guerras mundiales).
En este caso, hablaré de cómo se fue expandiendo la crisis inmobiliaria en España en los últimos años. El sector inmobiliario, básico para la expansión de la economía en su conjunto a partir de mitades de la década de 1990, se apoyó en la construcción de vivienda nueva, básicamente en zonas de periferia. En términos de paisaje esto se ha materializado en la urbanización (en ocasiones aún no edificada y probablemente así aún para unos cuantos años) de grandes zonas periféricas, en contraste con la falta de mejoras en gran parte de los tejidos urbanos más antiguos (se cambian elementos de urbanización y mobiliario urbano, pero relativamente poco los edificios).
El parón de lo que se ha dado en llamar la burbuja inmobiliaria no se produce del mismo modo en toda la geografía del país. Esto se puede estudiar de varias formas, y yo he elegido la siguiente. El Ministerio de Fomento, que es la entidad del Gobierno de España que más relacionado está con la vivienda (competencia regionalizada), publica trimestralmente datos sobre la evolución del precio por m2 de la vivienda, para un conjunto de 283 municipios mayores de 25.000 habitantes, diferenciando entre las de menos de 2 años y las de más edad (contando siempre estas fechas desde el fin de obra). Dado lo que quiero analizar, no me interesa tanto el precio en si mismo, sino en qué momento se produce un “apagón” del dato porque deja de haber información suficiente para que sea estadísticamente representativa. Se que existen otras fuentes de agentes privados que reflejarán otros datos, pero esta es la que me ha parecido más interesante para el análisis porque es pública y contrastable por cualquiera, y porque probablemente tiene más posibilidades de permanencia en el tiempo. Si alguien mira la serie, vera que para el periodo que he analizado (primer trimestre de 2005 a tercero de 2014) se ha producido la introducción en la lista de un municipio adicional; he prescindido de el para dar homogeneidad a los datos.
He procedido a los siguientes análisis:
«Apagones» en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.
- Mapa de los apagones de datos (encima, la imagen está animada y se ve el paso del verde al rojo): se trata de ver cuándo se ha producido el último dato disponible en cada municipio sobre vivienda de menos de 2 años. Sólo 2 municipios (Madrid y Barcelona) no han tenido ningún trimestre de “apagón” en el periodo, y sólo ocho tenían datos en el tercer trimestre de 2014: Almería, Barcelona, Cáceres, Madrid, Mérida, Las Rozas de Madrid, Teruel y Zaragoza. En algún caso (como Madrid y Barcelona…) al tratarse de áreas metropolitanas con un importante número de puntos próximos, esto puede dificultar la visión de los municipios aún “activos”.
- Gráfica de evolución por trimestres del número de ciudades sin valores representativos para el precio del conjunto de las viviendas (contando las de más de 2 años), de las de más de 2 años y de las de menos (vivienda nueva). Se ve que a partir de 2009 las cosas empiezan a torcerse para la vivienda nueva, y que el primer trimestre de 2011 marca un umbral sustancial. Comparando esta gráfica con la evolución de las viviendas libres terminadas y con la del precio medio de m2 de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes, se aprecia que hay paralelismos: la vivienda de menos de 2 años desciende porque ya no se ha producido en los últimos años.
- Comparación de las gráficas de evolución del precio de vivienda, en media por país en España, Colombia, Francia y los Estados Unidos, por trimestres, entre el primero de 2007 y el segundo de 2014, tomando como valor 100% el primer trimestre de 2007. Se aprecia que en Francia no ha habido una caída de precios (la producción es comedida), en Estados Unidos ha habido una corrección de un 10% que parece superada (aunque la diferencia de tamaño de país hace que la comparación requiera probablemente más de un matiz), y la gráfica de Colombia parece la de España cinco años antes, algo que no parece un buen augurio.
- Cruce del tamaño demográfico del municipio con el número de trimestres (sin importar el orden) en que hayan estado “fuera del radar” para el precio de la vivienda de menos de dos años. Esta claro que el tamaño importa, y los municipios con mayor población (que en España, por la superficie de los términos municipales, también tienen a menudo grandes sectores de nuevo desarrollo) son los que parece que mejor capean la crisis, al tener un mercado más amplio y concentrar, pese a todo, más actividad y elementos objetivos (cercanía a centros de trabajo, servicios, transportes) que apoyan el precio y el interés por construir.
De cara al futuro esto no implica lecciones automáticas sobre que habría que hacer para planificar en estos municipios; el planeamiento hace frente al futuro, que es incierto, y por tanto ha de tener una cierta flexibilidad. Pero si que indica (como se verá en próximos artículos) que la planificación a largo plazo tiene mucho sentido en urbanismo a condición de que se entienda que la construcción también será a largo plazo. Y ese ha sido todo el problema aquí, el dibujo y la urbanización sin tener una demanda para los edificios que debían equilibrar ese coste de construcción calles e infraestructuras (y de suelos comprados a precios astronómicos).
Biblio (106) Crisis, industria y territorio en Francia
He aquí un tema común a muchos lugares (ciertamente, en China puede sonar más lejano…). El fenómeno se analiza en este caso en Francia. Y no hay respuestas claras, al igual que no las hay en otros lugares.
Biblio (105) Una tipología de las zonas rurales francesas
Un simple mapa del Comisariado General para la Igualdad de los Territorios (un nombre que tiene una lógica francesa, pero que resulta un poco extraño desde fuera; ¿la igualdad de la revolución no era para los ciudadanos?). Los municipios del país se dividen en tres grupos:
- Zonas rurales cercanas a las ciudades, el litoral y los valles urbanizados. Las zonas más afortunadas en términos demográficos y económicos, pero también las más «amenazadas» en cuanto a la pérdida de su carácter rural. Ahí vive el 28% de los franceses.
- Zonas rurales envejecidas de baja densidad, sometidas a un círculo vicioso de envejecimiento y empobrecimiento. El 7,4% de los franceses viven ahí, y el viejo concepto de la «diagonal del vacío» de los Pirineos a Luxemburgo se manifiesta en toda su crudeza.
- Zonas rurales agrícolas o industriales, con un 9% de la población, sobre todo en la mitad norte del país. Una parte, a la espera de su absorción por el crecimiento parisino…
Como resultado, 56% de los franceses residiendo en unidades urbanas de más de 10.000 habitantes.
De los Alpes al Atlántico (6) Lacq
Hace unos años pude escuchar en París a Jean Paul Lacaze, un urbanista francés de esos que han estado en mil batallas, contar una curiosa historia. Hablaba sobre la experiencia del país en la creación de ciudades nuevas, y sobre la creciente complejidad de los criterios para la selección de un emplazamiento (para una ciudad, una industria…) de acuerdo con el paradigma del desarrollo sostenible. Y habló del proyecto urbanístico asociado al yacimiento gasístico de Lacq, en los Pirineos Occidentales. Ese yacimiento, descubierto en 1951, fue el origen de lo que hoy es Total, y una historia con algunas similitudes con el gas de esquisto actual; un recurso de extracción compleja (alto contenido en hidrógeno y azufre), pero muy relevante para la economía del país. Lacaze decía que en la presentación a la prensa del proyecto hacia 1957, al hablar de la nueva ciudad que se iba a crear para los empleados, el alcalde dijo algo así como “hemos seleccionado el mejor lugar, no les quepa duda; Jean Paul y yo nos hemos pasado todo un día dando vueltas en mi coche y lo hemos encontrado”. Hoy en día probablemente no sería considerado un procedimiento ortodoxo, pero es el origen de lo que hoy es Mourenx, una población de casi 7.000 habitantes (en 1968 se superaban los 10.000).
El yacimiento ha cerrado en 2013, y la base económica de la ciudad se resiente, como en otros ámbitos mineros, aunque hay algunos proyectos de mantenimiento de actividad industrial. Y la ciudad parece, efectivamente, una ciudad nueva de la primera hornada, un modelo híbrido con los anteriores “grands ensembles”. Es una arquitectura de bloques lineales en un entorno de calles relativamente reticulares, en las que se aprovecha cualquier oportunidad (y el relieve brinda alguna) para introducir grandes curvas.
En aquel día Jean Paul y el alcalde eligieron un espacio en relativa llanura, rodeado por dos grandes alineaciones de colinas que lo separan visualmente de las zonas industriales más cercanas. Cada barrio tiene una torre, pero la vivienda unifamiliar ha ido ganando importancia (después de todo es Francia…) El Plan Local d’Urbanisme está en revisión, planteando un crecimiento moderado.
Biblio (101)
El INSEE, instituto nacional francés en materia de estadística, acaba de publicar un informe sobre la aproximación a la calidad de vida en los territorios franceses a través de 30 indicadores.
De los Alpes al Atlántico (4) Niza
En una mañana de agosto en Niza (de hace unos años) pasan muchas cosas; también pasan en otras ciudades, pero si uno se sube al castillo aquí están más a la vista:
– Pasan muchos aviones (uno de los aeropuertos más transitados de Francia), y se los ve perfectamente aterrizar y despegar, las pistas parecen un portaviones; es como si se pudieran tocar, porque la aproximación es en curva (nunca había visto algo así, al menos en España), y eso da un aspecto mucho más dramático al tráfico. Y el plano de servidumbres parece más una arquitectura de Enric Miralles que los habituales.
– La playa tiene bastante actividad; es de guijarros, lo cual la hace bastante poco amable en comparación con las de arena.
– El paseo de los ingleses es una vía bastante transitada. En comparación con paseos más modernos es sencillamente simplón en cuanto a diseño en su acera hacia el agua (el prestigio está más relacionado con los edificios), pero funciona bien; tiene dimensión transversal, lo más relevante, y al menos no está llena de trastos poco o nada útiles.
– Las colinas, al menos desde lejos, podrían ser las de cualquier lugar del mediterráneo norte. El porcentaje de errores graves es menor que en España o en Italia, pero tampoco faltan algunos.
– En el puerto hay unos cuantos yates del tamaño de corbetas de la Armada (aunque no tantos, ni mucho menos, como en Montecarlo). En realidad un puerto de ese tipo es de las cosas que menos activas parecen, pero llama la atención en una dársena bastante ordenada que aun muestra rasgos italianos.
Mapas 2014 (21) Paris 2020
He aquí una versión web de la maqueta digital de 40 m2 expuesta en la actualidad en el Pavillon de l’Arsenal, una visita obligada para un arquitecto de paso por París. Vale la pena echarle un vistazo para conocer los ambiciosos proyectos tanto para la nueva red de cercanías ferroviarias en torno a París como otros proyectos arquitectónicos y urbanos en torno a la capital francesa.
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