parcela neta

Forma y números (7) Irregularidad y proyecto

1906

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Hoy en día

Hoy en día

Un proyecto urbano combinando la idea de manzana con otras tipologías, en el marco de un proyecto más amplio de centralidad para un municipio metropolitano. Noisy le Grand, a unos 14 km al Este de París

Un proyecto urbano combinando la idea de manzana con otras tipologías, en el marco de un proyecto más amplio de centralidad para un municipio metropolitano. Noisy le Grand, a unos 14 km al Este de París. Casi exclusivamente vivienda, pero al lado de la plaza del mercado, varios supermercados y cerca de un gran centro comercial regional.

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Forma y números (6) Regularidad y densificación

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Las imagenes que acompañan a este artículo corresponden a una ciudad española; pero no voy a decir a cual, pues no tiene ninguna importancia; de hecho podría ser una ciudad de un buen número de países, dado que los tejidos urbanos evolucionan con el tiempo, como tan bien se explica en el artículo Biblio de esta semana.

La retícula de crecimiento pensada en un momento dado para una tipología y una altura de edificación determinadas (en este caso, vivienda unifamiliar sobre dos plantas con patio de parcela, de dimensiones más bien restringidas) se densifica de forma importante por el paso a vivienda colectiva, sobre mayores parcelas (todo el mundo quiere su plaza de garaje en el edificio) y con 3 veces la altura original. Dado que la manzana es estrecha, no se ha visto nunca un patio de manzana central ni se le espera con estas densidades. La posibilidad de viviendas pasantes es más bien reducida, y el producto inmobiliario es más bien restringido en términos de calidad. Pero esta densidad hace rentable la existencia de comercio en planta baja, ir al trabajo a pie, y otras ventajas de la densidad. Además, hay dos factores: la ciudad es un organismo con una gran inercia, dado que los edificios pueden durar fácilmente 50 años o un siglo, y las normas urbanísticas pueden variar muchas veces en ese tiempo, por lo que las posibilidades de ver alguna vez todos los edificios de una manzana a la misma altura son, …, reducidas.

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Se está por tanto frente a un paisaje urbano cuya planta puede ser regular, pero en el que los muros medianeros vistos y las diferencias de altura pueden no ser temporales, sino permanentes; un dibujante de tebeos clásico, Ibañez, solía poner como fondo de sus escenas imágenes con estos cambios de altura y ese “skyline” fragmentado tan característico de las ciudades españolas del último siglo. Pero esto no sólo pasa en España; si está en Paris, ciertas zonas como el sur del XV distrito muestran bien el corte brutal que supuso la primera guerra mundial , con manzanas en las que las diferencias de altura y regulación son bien visibles…

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Formas y números (5) Abrir la manzana

Abrir la manzana ha sido una obsesión recurrente del urbanismo desde principios del siglo XX. Pero ¿cuanto y como?. Como de costumbre, Rotterdam es un zoo lleno de eslabones perdidos…

Apertura por retranqueo de un paño medianero. La calle mantiene su integridad visual en mayor medida

Apertura por retranqueo de un paño medianero. La calle mantiene su integridad visual en mayor medida

Apertura por retranqueo de un paño testero. La manzana se diluye

Apertura por retranqueo de un paño testero. La manzana se diluye

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Biblio (49). La capacidad de evolución de los tejidos urbanos. Impacto de la trama urbana y de la forma arquitectónica

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Esta publicación del Instituto de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la región Ile de France trata de un tema importante: cómo evolucionarán en un futuro los tejidos urbanos proyectados bajo unos determinados parámetros. Es sabido que el Ensanche de Barcelona de Cerdá que hoy vemos es mucho más denso y muy diferente de lo que se pensó en 1860,  y algo similar pasa en todas las ciudades. Los autores sostienen que es posible plantear en el proyecto urbano factores de flexibilidad que permitan una evolución futura del tejido. Su análisis se basa en tres factores:

–           Trama urbana (calles, tamaño y organización de parcelas), parcelario y reparto del espacio público

–           La forma arquitectónica, incluyendo usos, definición de volúmenes, y formas arquitecturas con tipologías adaptadas a los usos

–           El marco jurídico de normas diversas y de relaciones entre los usos de las edificaciones.

Se incluye un análisis de casos reales en la región.

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Forma y números (3) Retranqueos y vallas

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Normalmente, los retranqueos frontales en viviendas adosadas son limitados. Hacer que sean iguales a la dimensión del jardín del fondo es probablemente la idea menos interesante (2 pequeños jardines no dan mucho juego). Si se amplía el retranqueo hasta dejar un escueto patio trasero, con un buen arbolado la calle mejoraría paisajísticamente, pero se pierde la “libertad” de hacer lo que uno quiere en un espacio más oculto respecto a la calle (aunque no respecto a los vecinos). Aunque hay quien lo hace y al final mete un aparcamiento aislado o un trastero en el frontal…

Un caso en Madrid

Un caso en Madrid

Forma y números (2) Coeficiente de edificabilidad 1 sobre un ámbito de desarrollo urbanístico

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La edificación puede desarrollarse sobre la parcela neta, como en el ejemplo anterior: es decir, no se modifica la parcela inicial, o se redistribuye el suelo de las parcelas iniciales sin más. Pero en determinados casos es preciso incluir junto al suelo de las parcelas el necesario para otros usos que no serán privados, de acuerdo con las obligaciones legales en cada caso.

Tomando por ejemplo España: si se va a a construir en un suelo en el que previamente no había ni edificios, ni calles, ni habitantes, es preciso crear esas calles y permitir la disposición dentro del ámbito de suelo para equipamientos y jardines públicos que necesitarán los nuevos habitantes (en España se considera generalmente que aunque las viviendas tuvieran sus propios jardines, son necesarios jardines públicos). También es necesario disponer una reserva mínima de plazas de aparcamiento en la vía pública, lo cual ocupa un espacio. El mínimo legal de cada una de estas superficies varía según la región y el municipio.

Por hacer un cálculo rápido e ilustrativo, puede considerarse que con un coeficiente de edificabilidad de 1 sobre el ámbito de planeamiento, es preciso contar con una superficie igual a la de las parcelas para disponer calles, aparcamientos, equipamientos y verde público. Por tanto, si el coeficiente de edificabilidad es de 1 sobre el total de ese suelo, el coeficiente de edificabilidad sobre las parcelas que serán finalmente privadas, que son la mitad del suelo total, será de 2, dado que en general la superficie que pueda edificarse en equipamientos públicos y jardines públicos no se contabiliza (el coeficiente se calcula teniendo en cuenta las superficies techadas lucrativas para el urbanizador). En consecuencia, el coeficiente de edificabilidad sólo dice algo cuando se sabe sobre que superficie se mide… y sobre todo (y está claro que ahí los códigos formalistas tienen razón) la mera cifra no permite saber qué forma urbana resultará; retomando los ejemplos de hoy y de ayer, 1 m2/m2 sobre parcela neta es viable con viviendas unifamiliares adosadas, pero 1 m2/m2 sobre un ámbito más amplio normalmente requiere un cambio de morfología urbana.

Forma y números (1) Coeficiente de edificabilidad 1 en parcela neta

Tras una ordenanza de edificación suele haber unos números, que explican el resultado de la forma. Las imágenes muestran como con un mismo coeficiente de edificabilidad las consecuencias en cuanto a forma pueden ser muy diferentes.

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Al principio, parcelas: 20 parcelas, 10 por cada frente de calle, con 6×25 m (150 m2), un producto inmobiliario muy común (la acera está dibujada, pero no se ha contabilizado en ninguno de los cálculos, entendiendo que es propiedad municipal).

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Un coeficiente de edificabilidad de 1 en parcela es cubrir todo con una planta

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Si se concentra la mitad de esa edificabilidad en una planta superior, aparece el jardín. Sigue habiendo 20 viviendas de 150 m2 edificados, pero más agradables que si no pudieran tener ventanas…

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Si se pasa a parcelas con un frente el doble de amplio a la calle (12×25 m, 300 m2), se reduce el número de viviendas a la mitad y su superficie pasa a ser de 300 m2. Se puede tener espacio libre por retranqueos laterales, aunque no es necesariamente muy atractivo.

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Si la parcela se amplía (20×25, 500 m2), el número de parcelas se reduce a 6, 3 por frente, y cada vivienda, con 500 m2, esta exenta en el centro de su jardín. Pero si se mantiene la limitación de alturas a 2 plantas resultan  viviendas muy grandes,… o bien empieza a ser más rentable hacer vivienda colectiva (cada planta tiene 250 m2)

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Si sobre la misma trama anterior de parcelas de 500 m2 se pasa a 4 plantas, aparecen por cada planta 125 m2, lo que permitiría 2 viviendas. Son posibles 48 viviendas donde se empezó con 20 viviendas unifamiliares.