Forma y números (2) Coeficiente de edificabilidad 1 sobre un ámbito de desarrollo urbanístico

3jul 2013-1m2m2sector

La edificación puede desarrollarse sobre la parcela neta, como en el ejemplo anterior: es decir, no se modifica la parcela inicial, o se redistribuye el suelo de las parcelas iniciales sin más. Pero en determinados casos es preciso incluir junto al suelo de las parcelas el necesario para otros usos que no serán privados, de acuerdo con las obligaciones legales en cada caso.

Tomando por ejemplo España: si se va a a construir en un suelo en el que previamente no había ni edificios, ni calles, ni habitantes, es preciso crear esas calles y permitir la disposición dentro del ámbito de suelo para equipamientos y jardines públicos que necesitarán los nuevos habitantes (en España se considera generalmente que aunque las viviendas tuvieran sus propios jardines, son necesarios jardines públicos). También es necesario disponer una reserva mínima de plazas de aparcamiento en la vía pública, lo cual ocupa un espacio. El mínimo legal de cada una de estas superficies varía según la región y el municipio.

Por hacer un cálculo rápido e ilustrativo, puede considerarse que con un coeficiente de edificabilidad de 1 sobre el ámbito de planeamiento, es preciso contar con una superficie igual a la de las parcelas para disponer calles, aparcamientos, equipamientos y verde público. Por tanto, si el coeficiente de edificabilidad es de 1 sobre el total de ese suelo, el coeficiente de edificabilidad sobre las parcelas que serán finalmente privadas, que son la mitad del suelo total, será de 2, dado que en general la superficie que pueda edificarse en equipamientos públicos y jardines públicos no se contabiliza (el coeficiente se calcula teniendo en cuenta las superficies techadas lucrativas para el urbanizador). En consecuencia, el coeficiente de edificabilidad sólo dice algo cuando se sabe sobre que superficie se mide… y sobre todo (y está claro que ahí los códigos formalistas tienen razón) la mera cifra no permite saber qué forma urbana resultará; retomando los ejemplos de hoy y de ayer, 1 m2/m2 sobre parcela neta es viable con viviendas unifamiliares adosadas, pero 1 m2/m2 sobre un ámbito más amplio normalmente requiere un cambio de morfología urbana.

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