vivienda

Mapas 2015 (2) El apagón de la burbuja

Como ya indiqué hace unos días, este año el tema central es el del grano de la ciudad; esto es, como se va formando el detalle que vemos en el espacio urbano por la agregación de circunstancias. Las ordenanzas de hace 200 años muchas veces son hoy materia de guías turísticas, y las crisis pasadas a veces explican la fisonomía de un barrio (la arquitectura del distrito XV de París sólo puede entenderse por el parón económico brutal entre ambas guerras mundiales).

En este caso, hablaré de cómo se fue expandiendo la crisis inmobiliaria en España en los últimos años. El sector inmobiliario, básico para la expansión de la economía en su conjunto a partir de mitades de la década de 1990, se apoyó en la construcción de vivienda nueva, básicamente en zonas de periferia. En términos de paisaje esto se ha materializado en la urbanización (en ocasiones aún no edificada y probablemente así aún para unos cuantos años) de grandes zonas periféricas, en contraste con la falta de mejoras en gran parte de los tejidos urbanos más antiguos (se cambian elementos de urbanización y mobiliario urbano, pero relativamente poco los edificios).

El parón de lo que se ha dado en llamar la burbuja inmobiliaria no se produce del mismo modo en toda la geografía del país. Esto se puede estudiar de varias formas, y yo he elegido la siguiente. El Ministerio de Fomento, que es la entidad del Gobierno de España que más relacionado está con la vivienda (competencia regionalizada), publica trimestralmente datos sobre la evolución del precio por m2 de la vivienda, para un conjunto de 283 municipios mayores de 25.000 habitantes, diferenciando entre las de menos de 2 años y las de más edad (contando siempre estas fechas desde el fin de obra). Dado lo que quiero analizar, no me interesa tanto el precio en si mismo, sino en qué momento se produce un “apagón” del dato porque deja de haber información suficiente para que sea estadísticamente representativa. Se que existen otras fuentes de agentes privados que reflejarán otros datos, pero esta es la que me ha parecido más interesante para el análisis porque es pública y contrastable por cualquiera, y porque probablemente tiene más posibilidades de permanencia en el tiempo. Si alguien mira la serie, vera que para el periodo que he analizado (primer trimestre de 2005 a tercero de 2014) se ha producido la introducción en la lista de un municipio adicional; he prescindido de el para dar homogeneidad a los datos.

He procedido a los siguientes análisis:

"Apagones" en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.

“Apagones” en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.

  • Mapa de los apagones de datos (encima, la imagen está animada y se ve el paso del verde al rojo): se trata de ver cuándo se ha producido el último dato disponible en cada municipio sobre vivienda de menos de 2 años. Sólo 2 municipios (Madrid y Barcelona) no han tenido ningún trimestre de “apagón” en el periodo, y sólo ocho tenían datos en el tercer trimestre de 2014: Almería, Barcelona, Cáceres, Madrid, Mérida, Las Rozas de Madrid, Teruel y Zaragoza. En algún caso (como Madrid y Barcelona…) al tratarse de áreas metropolitanas con un importante número de puntos próximos, esto puede dificultar la visión de los municipios aún “activos”.

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  • Gráfica de evolución por trimestres del número de ciudades sin valores representativos para el precio del conjunto de las viviendas (contando las de más de 2 años), de las de más de 2 años y de las de menos (vivienda nueva). Se ve que a partir de 2009 las cosas empiezan a torcerse para la vivienda nueva, y que el primer trimestre de 2011 marca un umbral sustancial. Comparando esta gráfica con la evolución de las viviendas libres terminadas y con la del precio medio de m2 de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes, se aprecia que hay paralelismos: la vivienda de menos de 2 años desciende porque ya no se ha producido en los últimos años.

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  • Comparación de las gráficas de evolución del precio de vivienda, en media por país en España, Colombia, Francia y los Estados Unidos, por trimestres, entre el primero de 2007 y el segundo de 2014, tomando como valor 100% el primer trimestre de 2007. Se aprecia que en Francia no ha habido una caída de precios (la producción es comedida), en Estados Unidos ha habido una corrección de un 10% que parece superada (aunque la diferencia de tamaño de país hace que la comparación requiera probablemente más de un matiz), y la gráfica de Colombia parece la de España cinco años antes, algo que no parece un buen augurio.

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  • Cruce del tamaño demográfico del municipio con el número de trimestres (sin importar el orden) en que hayan estado “fuera del radar” para el precio de la vivienda de menos de dos años. Esta claro que el tamaño importa, y los municipios con mayor población (que en España, por la superficie de los términos municipales, también tienen a menudo grandes sectores de nuevo desarrollo) son los que parece que mejor capean la crisis, al tener un mercado más amplio y concentrar, pese a todo, más actividad y elementos objetivos (cercanía a centros de trabajo, servicios, transportes) que apoyan el precio y el interés por construir.

De cara al futuro esto no implica lecciones automáticas sobre que habría que hacer para planificar en estos municipios; el planeamiento hace frente al futuro, que es incierto, y por tanto ha de tener una cierta flexibilidad. Pero si que indica (como se verá en próximos artículos) que la planificación a largo plazo tiene mucho sentido en urbanismo a condición de que se entienda que la construcción también será a largo plazo. Y ese ha sido todo el problema aquí, el dibujo y la urbanización sin tener una demanda para los edificios que debían equilibrar ese coste de construcción calles e infraestructuras (y de suelos comprados a precios astronómicos).

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Biblio (94) Capacidades vacantes

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El Ayuntamiento de Madrid publica cada año un informe sobre la edificabilidad remanente en ámbitos de ordenación vigentes del Plan General. Como resultado de la actual crisis (debida al menos en parte a una capacidad residencial excesiva ante la demanda), sus números a uno  de enero de 2014 son (para una ciudad de unos 3 millones de habitantes):

– Vivienda: 19.867.607 m2 (unas 195.600 viviendas, que podrían alojar a medio millón de personas)

– Industrial: 11.383.048 m2

– Terciario: 7.874.561 m2

Por tanto hay un importante potencial de trabajo para todos los implicados en la construcción de la ciudad; ¿pero donde está la gente que poblará esas viviendas, trabajará en esas industrias u oficinas, o comprará en esos comercios? he ahí la cuestión… esta capacidad puede ser vista como un activo de cara al futuro, que es impredecible por naturaleza. Pero parece un futuro a largo plazo.

Biblio (90) Pathfinders

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En 2007 la Oficina Nacional de Auditorias del Reino Unido (NAO) publicó un informe sobre el programa Housing Market Renewal. Este nació en 2002 para hacer frente a los problemas de zonas con muy baja demanda de vivienda y un parque residencial vacante importante, básicamente en antiguas zonas industriales en declive del Norte y los Midlands. El Gobierno ayudo a crear nueve alianzas subregionales, denominadas “pathfinders”, con colaboración de administraciones y actores locales. Cada alianza tuvo amplia libertad para adaptarse a los problemas específicos de cada zona.

El programa se basaba en parte en una idea también aplicada en Detroit: la demolición como motor de regeneración. Un parque de vivienda inadaptado a la demanda dificulta la revitalización urbana, por lo que demoler y construir un número más reducido de viviendas mejores, junto con rehabilitaciones de viviendas existentes, contribuye a mejorar las ciudades.

En total se previó un presupuesto de 1.200 millones de libras para el periodo 2002-2008 y de 1.000 millones más para el periodo 2008-2011. En marzo de 2007 el programa había utilizado 870 millones para rehabilitar 40.000 viviendas, demoler 10.000 y construir unas 1.000 nuevas. El programa preveía inicialmente demoler 90.000 viviendas entre 2002 y 2018, cifra que luego se fue revisando progresivamente a la baja.

De acuerdo con el informe, en 2007 se habían empezado a detectar mejoras en el mercado inmobiliario y la calidad urbana de las zonas afectadas había mejorado. Pero también se podían apreciar impactos relevantes sobre la cohesión social, y se planteaban dudas importantes sobre la capacidad de un programa de este tipo de afectar a las causas reales de los problemas de estas zonas.

El programa finalizó en 2011. De acuerdo con un reciente artículo del Guardian, parece que no ha sido un éxito.

Elecciones europeas (3) Urbanismo, daneses y paellas

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En febrero de 2009 se convirtió en noticia en España el informe Auken, redactado por una eurodiputada danesa con ese apellido. El motivo son las quejas de ciudadanos de otros países de la Unión que habiendo comprado viviendas en España se ven afectados por la legislación urbanística valenciana, que implica procedimientos de gestión muy expeditivos que vulneran lo que ellos entienden que es su derecho de propiedad.

El informe entra en un análisis del fuerte crecimiento urbano en el país, de sus efectos ambientales, y en otras consideraciones. Habla de urbanismo, pero no desde el punto de vista de la disciplina en si (que es de competencia estatal) sino de la defensa de derechos básicos de los ciudadanos.

Una interesante lectura sobre los límites que la Unión establece al poder de los estados. Desde este informe ha habido cambios legales en la región de Valencia, estando previstos algunos de mayor calado aún, con refundición de un conjunto de textos demasiado complejo, lo que no ayuda a su eficacia.

En este caso, el informe recibió en España una acogida positiva en muchos casos: los mismos problemas eran sufridos por ciudadanos del país. Aquí el efecto de la Unión fue el de aportar una visión más amplia a la hora de tomar una decisión relativa a los efectos de un fenómeno (la burbuja inmobiliaria) específico del Estado y temporal. Sólo una minoría (al menos es lo que he percibido) lo vio como una intrusión en la soberanía.

Biblio (89) Vivienda en alquiler en América Latina

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El Banco Interamericano de Desarrollo acaba de publicar un trabajo de Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrés F.Muñoz sobre la importancia de la vivienda en alquiler en América Latina. El documento cuenta con una descripción de los problemas de vivienda de la región y los beneficios potenciales de la vivienda en alquiler; el estado actual de la vivienda en alquiler en la zona; y recomendaciones de política en cuanto a la ordenación de la oferta, de la demanda y de marco jurídico.

Biblio (84) Programa Sectorial de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano 2013-2018 de México

México es un país gigantesco; de Cancún a Tijuana hay 3.200 km en línea recta, casi la misma distancia que de Lisboa a Helsinki. Y también hay a veces una importante distancia entre las condiciones de vida de barrios que están a mínimas distancias entre si. El Programa Sectorial de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, publicado en diciembre de 2013, expone las políticas que la administración elegida para el periodo 2013-2018 establece en esas materias.

El texto expone las condiciones actuales del país en materia de desarrollo urbano y de vivienda, con importantes carencias. No es fácil saber que dará de si un sexenio en acciones públicas, sobre todo en un país con la complejidad de México, y por otra parte el documento no incorpora previsiones presupuestarias; pero permite una visión de conjunto de las problemáticas. Puede descargarse en este enlace:

http://www.dof.gob.mx/copias.php?acc=ajaxPaginas&paginas=todas&seccion=SEGUNDA&edicion=255381&ed=MATUTINO&fecha=16/12/2013  (ojo, empieza en la página 65 del PDF)

Reglas y variaciones (2)

Cada vivienda está sometida a sus propios condicionantes...

Cada vivienda está sometida a sus propios condicionantes…

Las reglas no sólo las marca el urbanismo, sino también los reglamentos sobre edificación o las propias exigencias del mercado y de la tecnología de lo que se utiliza cada día. Casi todos los coches son creados de la misma dimensión, pero cada vivienda tiene unas condiciones diferentes.

... pero las plazas de aparcamiento en sótano son creadas iguales...

… pero las plazas de aparcamiento en sótano son creadas iguales…

Mapas 2014 (10) Cartografiando precios inmobiliarios en Francia y Estados Unidos

Hay tres formas principales de obtener datos sobre precios inmobiliarios: realizar tasaciones en función de criterios predefinidos (a menudo por comparación), recurrir a los precios de ofertas en anuncios de venta o contar con los precios de transacción escriturados ante notario. La tercera vía es, a salvo de problemas de evasión fiscal, la más precisa, pero no siempre está disponible, o no lo está con una desagregación geográfica fácilmente utilizable; por ejemplo, en España, el Consejo General del Notariado (www.notariado.org) sólo publica los datos por provincias. La escala geográfica es importante, porque el valor inmobiliario depende mucho de la localización, y la agregación geográfica de barrios de precios altos con zonas periféricas de precios bajos da medias que no muestran una visión clara.

En Francia los notarios (www.immobilier.notaires.fr) publican información con un nivel de desagregación bastante fino, por distritos o secciones censales en el caso de las grandes ciudades. Esto permite un conocimiento importante de la actividad reciente. Pero hay muchas zonas del territorio donde el nivel de transacciones es tan bajo que cualquier dato es poco representativo (cuando existe). Eso no evita que exista una demanda de esos datos, que suelen estimarse en función de parámetros sintéticos que tienen en cuenta factores diversos, entre los cuales están los precios de los anuncios y las observaciones de los agentes inmobiliarios (www.meilleursagents.com).

En Estados Unidos la combinación de una realidad nacional de dimensiones continentales con 50 sistemas legales estatales hace que existan portales de alcance nacional como www.trulia.com que realizan estimaciones para gran parte del país, aunque no cubren gran parte del centro del país que incluye estados como Texas o Luisiana.

Tomando como referencia datos de www.meilleursagents.com, www.trulia.com y www.idealista.com para Paris, Nueva York y Madrid, con una tasa de conversión de 0,72 € por $, y considerando que 1 m2 son 10,7 pies cuadrado, se aprecia que las zonas más caras de París (Barrio Latino, 6º distrito) tienen precios que superan los 14.200 €/m2, las de Madrid (Recoletos) están en torno a los 11.000 €/m2, y las de Nueva York (Flatiron District) están en torno a los 16.000€/m2.  ¿Hacen falta más razones para entender el porqué de la inercia de las tramas urbanas centrales en las ciudades de exito?

Mapa de meilleursagents.com

Mapa de meilleursagents.com

¿Dónde vivir con 200.000 €? (5) España

Precios por m2 de la vivienda de segunda mano en capitales de provincia españolas según idealista.com

Precios por m2 de la vivienda de segunda mano, en enero de 2014,  en capitales de provincia españolas según idealista.com

Los artículos recientes, un vistazo a lo que se puede comprar con una cantidad de dinero dada en diferentes ciudades de Europa, y siempre que es posible con un plano de lo que se está comprando, muestran lo relativo del valor del dinero, que depende de muchos factores locales. Aplicando la misma metodología a las 48 capitales de provincia españolas ubicadas en la península ibérica y Baleares, y utilizando datos de idealista.com, se puede apreciar que el propio contexto de crisis, que ciertamente afecta a todo el país, no tiene el mismo impacto por precios en todas partes.

Si bien es cierto que en todas las capitales de provincia el precio por m2 ha bajado, no es lo mismo Barcelona (-7,8%) o Madrid (-10%) que Guadalajara (-27,4%) o Tarragona (-22,2%). Pese a estas correcciones, las jerarquías de precios se mantienen en términos relativos; San Sebastián sigue siendo la capital más cara (alta renta per cápita, poco espacio, atractivo de la ciudad), mientras que las zonas con menor renta per cápita o con menor actividad suelen tener precios inferiores.

Tomando los datos para enero 2014 de idealista.com, en Madrid y Barcelona 200.000 € apenas permiten comprar 60 m2 de vivienda, mientras que en Lleida es posible comprar casi 200, y en Cáceres casi 160. No obstante, el mercado madrileño tiene una demanda con una renta per cápita que casi duplica la de Cáceres.

Hay un factor que no debe olvidarse: estos son precios medios para el conjunto de cada municipio, que tiene internamente variaciones zonales. Y por otra parte, el precio depende tanto de la oferta como de la demanda, como bien muestran las crisis derivadas de burbujas inmobiliarias.

Evolución de los precios inmobiliarios de vivienda de segunda mano en los últimos 2 años según idealista.com
Evolución de los precios inmobiliarios de vivienda de segunda mano en los últimos 2 años según idealista.com
Superficie en m2 de vivienda de segunda mano que podría comprarse en capitales provinciales con 200.000 € en enero de 2014 según datos de idealista.com

Superficie en m2 de vivienda de segunda mano que podría comprarse en capitales provinciales con 200.000 € en enero de 2014 según datos de idealista.com