Catastro

Mapas 2015 (5) Arriba y abajo en Granada

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El resultado de un poco de experimentación con los datos catastrales sobre volúmenes. Si está construido, debe reflejarse para poder cobrar… y esas base son utilizables. En este caso, en torno a la catedral de Granada, que pese a su volumen se refleja catastralmente como una sola planta (aunque es cierto que con una altura libre muy elevada). En la primera imagen, lo que está construido por encima del suelo. En la segunda, las plantas completamente ocultas (el rojo intenso corresponde a edificaciones que según la base de datos no tendrían sótanos). No se reflejan los semisótanos, esas situaciones donde el suelo de la habitación está por debajo de la calle, pero su techo queda por encima de la misma, aunque a menos de 1 metro (en una próxima explotación, algo interesante en una ciudad con pendientes como Granada).

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Formas y siluetas (1) Niveles

Podemos estar de acuerdo en que los diagramas fondo- figura son una primera aproximación razonable a la descripción de un espacio urbano. Pero eso lleva, a su vez, a la necesidad de definir a que nivel se hace el corte de lo que se va a ver en el plano. Por ejemplo, tomando el plano catastral de Madrid: la primera imagen corresponde a las parcelas reflejadas como privadas (o de uso privativo, porque hay parcelas de titularidad pública). Esto nos permite ver que es viario, de cualquier tipo.

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Si se eliminan de la vista todos los espacios que no tiene construcción visible (incluyendo a aquellos que sólo tienen construcciones subterráneas), la cosa cambia bastante. Desaparecen muchos patios, aparcamientos subterráneos y otros elementos.   Es la visión habitual en esta clase de planos.

Pero también se puede ir más allá, seleccionando sólo aquellos elementos que están por encima de un nivel determinado. En este caso, aquellos que tienen más de 8 aturas. Y la ciudad pasa a tener otro aspecto, con algunas lógicas y situaciones más difíciles de entender.

Biblio (76) Catastros tridimensionales

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Muchos países europeos cuentan ya con sistemas catastrales digitalizados, en los cuales es posible consultar desde la web, con mayor o menor detalle, los datos en planta sobre las parcelas y bienes inmuebles. El siguiente paso es publicar datos tridimensionales fiables. Este era el estado de la cuestión en 2010 según un artículo (Amelia Velasco et alt) de la revista del Catastro español.

Lyon y Pittsburgh (4) Tamaño
Centros urbanos de Lyon y Pittsburgh a la misma escala. Superficies de parcelas en m2 para Lyon y en pies cuadrados para Pittsburgh (se que 10 pies cuadrados no son exactamente 1 m2, pero es una dimensión próxima que permite además orientar a los aguerridos usuarios del sistema imperial... y también a nosotros, los métricos, con órdenes de magnitud perfectamente comparables)

Centros urbanos de Lyon y Pittsburgh a la misma escala. Superficies de parcelas en m2 para Lyon y en pies cuadrados para Pittsburgh (se que 10 pies cuadrados no son exactamente 1 m2, pero es una dimensión próxima que permite además orientar a los aguerridos usuarios del sistema imperial… y también a nosotros, los métricos, con órdenes de magnitud perfectamente comparables)

Es el tipo de comentario que suele hacerse con una sonrisa tontorrona: el tamaño importa. Si se habla de las superficies de las parcelas (parámetro crucial para definir el tamaño de los edificios, y por tanto la imagen urbana), estas dos ciudades tan similares desde un punto de vista de parámetros globales en términos metropolitanos e incluso municipales desde un punto de vista social (número de habitantes) sobre espacios geográficos de escalas diferentes, se ven algunas cosas. El parcelario de Lyon es mucho más menudo en el centro urbano que el de Pittsburgh, ciudad mucho más reciente y que, por la presencia de grandes sedes corporativas y de elementos culturalmente americanos como los aparcamientos al aire libre (cierto que menos frecuentes que en Houston) presenta un panorama diferente. Hay pues una diferencia de grano, de detalle en la ciudad, más allá de la evidente cuestión de la arquitectura.

Edificación en los centros de Lyon y Pittsburgh

Edificación en los centros de Lyon y Pittsburgh

Cuando se añaden los edificios, y pese a las diferencias de criterio entre las bases cartográficas (utilizamos lo que está disponible…) hay similitudes importantes, pero una diferencia (al menos aparentemente) relevante: la idea de patio, mucho más presente en Lyon.

 

Representación a la misma escala de barrios periféricos del centro de Lyon (Montchat) y Pittsburgh (Mt Washington)

Representación a la misma escala de barrios periféricos del centro de Lyon (Montchat) y Pittsburgh (Mt Washington)

Pasando a barrios de la periferia cercana, sin embargo, la cosa cambia: la potencia de las zonas unifamiliares americanas se presenta, mientras que en Lyon, que también tiene vivienda unifamiliar, la presencia de vivienda colectiva, más común, cambia un poco la cuestión. ¿Monotonía frente a desorden? ¿dos formas de desorden? cuando se añaden los edificios, la imagen europea se vuelve más compleja, y sería interesante saber si más sostenible.

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Cuántas viviendas hay en la ciudad?
Mucho que contar (barrio de Tetuan, en Madrid)

Mucho que contar (barrio de Tetuan, en Madrid)

Esta es una de las preguntas más difíciles. Como siempre, la respuestas absolutamente precisa es imposible, porque, aún en el caso de que no se construyan casi viviendas y las que hay se mantengan (como actualmente en España), siempre hay alguna obra en algún sitio que añade alguna que otra unidad, o alguna declaración de ruina o demolición.

Los censos de vivienda solían ser considerados precisos; no obstante, en la actualidad en muchos países (entre ellos España) se elaboran con una muestra representativa, no sobre la totalidad del parque residencial. Su elaboración se cruza con el catastro, un dato fiscal muy exhaustivo, pero que no siempre refleja lo que se esta buscando (un edificio de viviendas en alquiler puede ser fiscalmente un único bien aunque haya 100 unidades, o una plaza de aparcamiento o un trastero estar registrados como bien residencial).  En ocasiones, una vivienda es dividida en varias por el propietario sin que haya registro de esta circunstancia, aunque el hecho existe, y el caso contrario (agrupación) también puede darse.

Incluso en zonas de construcción reciente, en las que se controla el número de viviendas en los documentos de planeamiento, puede haber discordancias tanto al alza como a la baja: una consulta de dentista en un cuarto piso que debería ser una vivienda pero de hecho no lo es, o una primera planta destinada en el plan a oficinas pero en la que de hecho vive alguien… de nuevo, la diferencia entre el mundo de las normas y los hechos reales…

Como en el resto de ejemplos vistos esta semana, siempre es posible contar con un número; lo que hay que tener es una idea de donde viene ese número, para poder interpretarlo correctamente en relación con otros y poderle dar una aplicación operativa. Un número aislado difícilmente dice gran cosa…

Biblio (30) Un sistema catastral para los Estados Unidos

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La mayoría de los países con economías desarrolladas cuentan con sistemas catastrales. No es el caso de los Estados Unidos. La fragmentación administrativa, una de las características del sistema político del país desde su fundación que responde a la voluntad de evitar tentaciones absolutistas a través de un equilibrio entre poderes, hace que en muchos casos el acceso a datos catastrales, sencillo a escala nacional en países como España o Francia, requiera conocimientos locales en Estados Unidos.

El informe del servicio de investigación del Congreso expone que cada vez hay más datos geográficos de producción privada o no federal, lo cual aumenta la necesidad de coordinación para evitar duplicación de gastos. Las mayores urgencias para configurar un servicio nacional de esta naturaleza son la reacción ante emergencias (con una importante implicación federal), el seguimiento de fenómenos naturales y cambio climático, la gestión de recursos mineros o el seguimiento de la crisis inmobiliaria y la dinámica de embargos por impago hipotecario. Se plantean diversas opciones de organización del sistema en términos legales, y los problemas que puede conllevar el desarrollo del sistema.

Cabe preguntarse si en la Unión Europea tendremos alguna vez un auténtico catastro continental, cuando nuestra diversidad legal es mucho mayor…

Contar parcelas (2). Catastro español

La página web del Catastro español permite acceder a su base de datos para el territorio cubierto. Dado que las provincias vascas y Navarra cuentan con un sistema fiscal diferente, cada una de ellas tiene su propio catastro independiente.

Se puede consultar la base mediante la referencia catastral (un código único atribuido a cada parcela) o navegando gráficamente por municipios.

Imagen catastral de la manzana en la que se ubica el nuevo Ayuntamiento de Madrid

Información catastral sobre el Ayuntamiento de Madrid

EEl sistema aporta información sobre la parcela, sus usos interiores y las superficies que ocupan. Como toda base de datos, tiene fallos, aunque en general funciona bastante corectamente: por ejemplo, para el nuevo Ayuntamiento figura la fecha de la reciente reforma como construcción, cuando data de la década de 1910.

Biblio 9 + Contar parcelas (1) registro de la propiedad, catastro y el resto

Este artículo esta inspirado por Flawed Vacant Land Management, publicado en Phila Planning Journal. Las siguientes líneas son una descripción somera y simplificada del sistema español de gestión del derecho de propiedad que pueden ser ampliadas en la web de los Registradores, esta descripción del sistema catastral, y a efectos comparativos con la bibliografia del Comité Permanente del Catastro de la Unión Europea.

Una ciudad es un conjunto continuo de espacios de coexistencia en grados diversos. Los espacios públicos pertenecen a todos y en ellos la coexistencia de todos es posible con ciertas reglas acordadas entre todos. En realidad reconocemos el espacio público por oposición al espacio privado, resultante de reconocer el derecho a un propietario de acotar mucho más cualquier grado de interacción, aunque siempre bajo sujeción a la ley general (por ejemplo, ser propietario no permite matar a un intruso).

Los suelos públicos, pese a ser de todos, no son homogéneos; tienen propietarios distintos (estado, región, ciudad, departamentos administrativos dentro de ellos), y con regímenes distintos. Es corriente que en los sistemas legales se distingan regímenes diferentes para los bienes demaniales (por ejemplo, las calles) y patrimoniales (por ejemplo, unas oficinas municipales), con posibilidades de venta diferentes. Estos últimos tienen un régimen en cuanto a derechos de propiedad similares a los de los suelos privados.

El urbanismo define el objetivo del estado futuro del reparto del espacio urbano entre dominios públicos y dominios privados (el resto) a través del dibujo de las alineaciones. Esto implica que el urbanismo puede modificar la forma actual de las propiedades privadas.

Desde hace siglos en muchos países existen sistemas que reflejan el estado actual de las propiedades privadas y su relación con las públicas, buscando dar seguridad al derecho de propiedad, así como gravar con los impuestos correspondientes a la propiedad.

En el caso español existen (esta es una descripción esquemática) dos sistemas:

  • El Catastro inmobiliario, registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, donde se describen todos los bienes urbanos y rústicos, de inscripción obligatoria y gratuita. Conforma una base gráfica continua, hoy en día informatizada, que se usa para los impuestos locales sobre la propiedad y los impuestos sobre la renta. Al ser una base gráfica de acceso gratuito, es cada vez más usada. Quien paga los impuestos por una finca no es necesariamente su propietario. En 2011 el sistema incluía en su parte urbana 13.435.868 parcelas, con una superficie total de 1.098.77 hectáreas; en la parte rústica había 39.861.294parcelas con una superficie de 47.540.978 hectáreas.
  • Registro de la propiedad inmobiliaria, creado en 1861, público, pero de inscripción sujeta a tasas. La inscripción del bien garantiza la propiedad, pero al tratarse en la inmensa mayoría de los casos de descripciones textuales la finca y sus colindancias, puede haber discordancias con las bases gráficas y el catastro. Se inscriben en el registro las cargas asociadas al bien, como las hipotecas y servidumbres.

Por tanto, todas las parcelas de España están teóricamente inscritas en el catastro, pero sólo están inscritas en el registro algunas. La base de datos catastral se actualiza por municipios completos (o por la inscripción de nuevas construcciones) cada cierto tiempo, por lo que las colindancias entre sus parcelas son gráficamente coherentes, mientras que el registro se actualiza de forma aislada cada vez que un propietario lo solicita. El titular catastral es un dato secreto, pero un ciudadano puede solicitar una nota simple registral sobre la propiedad de una parcela y sus cargas.

Para un urbanista, el catastro da un plano de propiedades medianamente fiable, pero localizar al propietario real puede ser más complicado: puede no haber nadie pagando el impuesto de bienes inmuebles, la parcela puede no figurar en el registro o pueden no figurar las últimas transmisiones, o figurar con una inscripción de hace 80 años… con un propietario del cual la última noticia es que emigró a Buenos Aires en 1940…