Nueva York

Biblio (113) Auge y caída de la densidad en Manhattan

biblio 113- Manhattan densities

Este documento de trabajo de Shlomo Angel y Patrick Lamson- Hall, investigadores en el Marron Institute de la Universidad de Nueva York, estudia la evolución de la densidad de población en las zonas urbanizadas de Manhattan entre 1800 y 2010. Combinando datos censales para la población con planos, concluyen que el momento es favorable para un programa de densificación urbana que permita albergar a un número mayor de habitantes partiendo de acciones al nivel más básico, sin necesidad de recurrir a grandes acciones con financiación pública. La propuesta se basaría en un cambio de las ordenanzas zonales, permitiendo mayores densidades en los distritos periféricos, de forma similar a como se hizo en su día en Manhattan. Esto no sería tan raro en donde vivo, con una costumbre más asentada de vivienda vertical, pero supone una evolución en el país de la vivienda unifamiliar. Pese a la cercanía de los rascacielos, la vivienda en altura tiene otras implicaciones culturales, en parte por la pérdida de los derechos de ser dueño y señor de la propia parcela.

Hay dos videos interesantes que representan los datos que han permitido alcanzar esas conclusiones.

https://www.youtube.com/watch?v=9Snw3Huxm5U

https://www.youtube.com/watch?v=AGXJTwkc0CA

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Biblio (95) Rebuild by Design

Rebuild by Design es una iniciativa del Ministerio de Vivienda de los Estados Unidos (US Department of Housing and Urban Development, HUD) (aunque a veces desde Europa parezca que un ministerio de ese tipo no existe en ese país, ha llegado a enunciar políticas con resultados notables, aunque no siempre positivas… como en cualquier país) que busca abordar las problemáticas de la resiliencia urbana ante el cambio climático teniendo en cuenta las enseñanzas del huracán Sandy. De los esfuerzos de reconstrucción pueden obtenerse ideas tanto para otras reconstrucciones como para la prevención de riesgos. La iniciativa se ha formalizado como un concurso de ideas, cuyos resultados se han publicado en abril, con 10 equipos ganadores que han formulado alternativas para sendas localizaciones en la costa afectada. Hay grandes nombres de la arquitectura, como OMA, pero los proyectos no son sólo dibujos, sino que han contado con reuniones de participación pública; según la información, no se seleccionan equipos, sino coaliciones locales que han construido consensos, y que recibirán ayudas para desarrollar sus propuestas, formalizadas por los técnicos.

Mapas 2014 (13) Walk NYC

Este es un mapa que sólo puede consultarse (por lo que parece) en las calles de Nueva York. La simple cuestión del mapa callejero, que permite orientarse, ha sido objeto de reflexión en una ciudad que destaca en el contexto americano porque en Nueva York la gente camina por ella. Desde la forma de orientar los mapas (no siempre hacia el norte, sino en relación con la posición del observador) hasta el diseño de iconos, un trabajo elegante de la agencia Pentagram.

Mapas 2014 (10) Cartografiando precios inmobiliarios en Francia y Estados Unidos

Hay tres formas principales de obtener datos sobre precios inmobiliarios: realizar tasaciones en función de criterios predefinidos (a menudo por comparación), recurrir a los precios de ofertas en anuncios de venta o contar con los precios de transacción escriturados ante notario. La tercera vía es, a salvo de problemas de evasión fiscal, la más precisa, pero no siempre está disponible, o no lo está con una desagregación geográfica fácilmente utilizable; por ejemplo, en España, el Consejo General del Notariado (www.notariado.org) sólo publica los datos por provincias. La escala geográfica es importante, porque el valor inmobiliario depende mucho de la localización, y la agregación geográfica de barrios de precios altos con zonas periféricas de precios bajos da medias que no muestran una visión clara.

En Francia los notarios (www.immobilier.notaires.fr) publican información con un nivel de desagregación bastante fino, por distritos o secciones censales en el caso de las grandes ciudades. Esto permite un conocimiento importante de la actividad reciente. Pero hay muchas zonas del territorio donde el nivel de transacciones es tan bajo que cualquier dato es poco representativo (cuando existe). Eso no evita que exista una demanda de esos datos, que suelen estimarse en función de parámetros sintéticos que tienen en cuenta factores diversos, entre los cuales están los precios de los anuncios y las observaciones de los agentes inmobiliarios (www.meilleursagents.com).

En Estados Unidos la combinación de una realidad nacional de dimensiones continentales con 50 sistemas legales estatales hace que existan portales de alcance nacional como www.trulia.com que realizan estimaciones para gran parte del país, aunque no cubren gran parte del centro del país que incluye estados como Texas o Luisiana.

Tomando como referencia datos de www.meilleursagents.com, www.trulia.com y www.idealista.com para Paris, Nueva York y Madrid, con una tasa de conversión de 0,72 € por $, y considerando que 1 m2 son 10,7 pies cuadrado, se aprecia que las zonas más caras de París (Barrio Latino, 6º distrito) tienen precios que superan los 14.200 €/m2, las de Madrid (Recoletos) están en torno a los 11.000 €/m2, y las de Nueva York (Flatiron District) están en torno a los 16.000€/m2.  ¿Hacen falta más razones para entender el porqué de la inercia de las tramas urbanas centrales en las ciudades de exito?

Mapa de meilleursagents.com

Mapa de meilleursagents.com

Biblio (77) Aparcar en Nueva York

biblio 77- parking NY

El Department of City Planning del Ayuntamiento de Nueva York acaba de publicar un estudio sobre el aparcamiento residencial en la zona central, que trata de las diferentes facetas de esta cuestión. El estudio se centra en una serie de barrios en los que el planeamiento urbanístico fija una reserva de plazas por vivienda, pero en los que se ha detectado un potencial de reducción del requisito, compensado por una mejora de otros modos de movilidad. Se demuestra que hay un potencial de transformación.

Tokyo: el tamaño del núcleo

Tokyo-mad-NYC

Tokyo se presenta como la mayor área metropolitana del mundo, con 35 millones de habitantes. Pero como casi cualquier área metropolitana, tiene un núcleo. Y ese centro dice algunas cosas sobre como es la ciudad, sobre todo si se compara con otras ciudades que puedan resultar conocidas.

El centro de Tokyo está marcado por la bahía, que cada vez se aleja más del centro al ganarse terreno al mar, por la desembocadura de varios ríos, por la presencia del Palacio Imperial y por un sistema de autopistas mucho más visible y capilarizado que en las ciudades europeas o americanas.

La Quinta Avenida

1,2 km de quinta avenida, incluidos en el Bussiness Improvement District (delimitado en rojo)

1,2 km de quinta avenida, incluidos en el Bussiness Improvement District (delimitado en rojo)

La quinta avenida es más larga que un día sin pan; las avenidas de Manhattan recorren la isla de norte a sur, y en este caso el total de la calle es más de 10 km. En esa distancia se recorren barrios y situaciones muy diversas, y hoy me interesa la zona del Fifth Avenue Bussiness Improvement District, uno de los varios ámbitos en la ciudad en los que se ha implantado un sistema de colaboración público- privada para el mantenimiento y promoción comercial. Hay otros tramos de la calle integrados en este tipo de asociaciones, pero este es el más representativo de la imagen que se transmite al mundo de esta calle.

El BID abarca una longitud de 1,2 km de la quinta avenida y una profundidad variable de calles laterales; por ejemplo, el Rockefeller Center, señalado en el plano con un rectángulo negro a trazos, no se incluye en su totalidad, mientras que el tramo de la calle 57 abarca desde la avenida de Mádison hasta la sexta. Esto muestra que en la percepción del espacio y su zona de influencia por parte de los comerciantes se adapta a factores propios, que no tienen que ver con la regularidad geométrica.

La quinta avenida tiene poco más de 28 metros de ancho. Hay tres carriles de dirección única (hacia el downtown) a los que se añade un carril bus, sin aparcamiento en la propia calle. Esto deja aceras de algo más de 6 metros. Siendo una calle asociada normalmente al lujo, es curioso ver que el pavimento es de hormigón, sin mayores florituras, salvo algún alcorque (hay pocos árboles) como los del Rockefeller Center. Es también llamativo que se aprecian muy pocos registros de infraestructuras subterráneas.

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Mapas (5) El viejo Manhattan

La isla de Manhattan ha sido objeto de muchas descripciones. En este caso propongo las contenidas en el libro “The Iconography of Manhattan Island 1498-1909”, de Stokes, Paltsits y Wieder, libremente descargable en http://archive.org/details/iconographyofman06stok (atención, es una descarga de 73,5 Mb). No sólo hay mapas, sino también una interesante colección de vistas históricas sobre la evolución del tejido urbano. Me quedaría con dos imágenes:

NY- concesiones originales

El mapa de las concesiones originales de suelo y delimitación de las granjas originales en el sur de Manhattan, sobre lo que hoy es la zona de Wall Street (pags 132-133 del pdf)

NY 1848

La vista desde la cubierta de Trinity Church en 1848, que muestra una ciudad aun europea en cuanto a alturas y organización (pags 218-219 del pdf).

Mapas (1) El temporal Sandy

Aconsejo consultar el original en http://project.wnyc.org/si-elevation/embed.html?layer=0#14.00/40.5753/-74.0892 y ver la historia del artículo

Aconsejo consultar el original en http://project.wnyc.org/si-elevation/embed.html?layer=0#14.00/40.5753/-74.0892 y ver la historia del artículo

Un buen ejemplo de un mapa elegante, conciso y que hubiera sido bueno no tener que hacer: muertos a causa de la tormenta Sandy en zonas ubicadas por debajo del nivel del mar en Staten Island, en la ciudad de Nueva York. Un sencillo mapa, con las curvas de nivel y los puntos (recomiendo acceder al enlace) en que han muerto las personas, con sus nombres.

Densidad en Madrid (6) Gaztambide

Gaztambide

Dens madrid-6- Gaztambide

2001: 285 viviendas por hectárea

2013: 291 viviendas, 462 habitantes por hectárea

Gaztambide era en 2001 el barrio con la mayor densidad residencial (viviendas por hectárea) del municipio de Madrid; en 2012 era el tercer barrio más denso en términos de empadronados por hectárea, tras Embajadores y Pacífico. Pero no es una zona de torres; sólo es un lugar en el que hay casi exclusivamente viviendas (y una presencia importante de comercio, pero en plantas bajas); esta también un barrio elegante de Madrid. Las viviendas presentan en ocasiones las limitaciones del ensanche del siglo XIX, densificado hasta el extremo, y pueden tener limitaciones en cuanto a la ventilación o las vistas, y pasillos kilométricos, pero es una zona “bien”, al menos en el contexto madrileño (casi en pie de igualdad con el barrio de Salamanca).

El límite sur del barrio es la calle Alberto Aguilera, con la referencia (tanto social como visual por su tamaño) de los grandes almacenes de El Corte Inglés (A), que contribuyen a la dinamización de la calle Princesa (A-C), también beneficiada por la presencia del Intercambiador de transporte público de Moncloa (C, metro y autobuses hacia los desarrollos de baja densidad del Noroeste). El borde occidental (C-D) es el contacto de la trama del ensanche decimonónico (aquí construido realmente en el siglo XX) con la Ciudad Universitaria y sus espacios verdes. Al Este y el Norte los límites dan paso a más retícula decimonónica. La alta densidad es variable: hay experimentos de innovación residencial del primer tercio del siglo XX como la Casa de Las Flores (B, en la parte izquierda de la foto aérea), de Secundino Zuazo, y un edificio reciente de interés en la manzana ubicada al Norte que abre diagonalmente el patio hacia la calle. También hay meros experimentos en la densificación a ultranza (E).

La manzana de Bercy

La manzana de Bercy

¿Que significan 290 viviendas por hectárea, en comparación con otros contextos? en París podrían compararse a la manzana Pommard- Renoir de Bercy, siempre teniendo en cuenta que las referencias de Habitat- formes urbaines (pag 178) se refieren a la manzana y no al barrio, por lo que son más altas, aunque no tanto en el barrio de Gaztambide, con poco espacio público. Al otro lado del Atlántico, según el censo de 2010 la isla de Manhattan tiene algo más de 842.000 viviendas sobre una superficie de 8.746 hectáreas, con una media algo inferior a las 100 viviendas por hectárea… puede sorprender, pero sólo hay que ver el tamaño de Central Park en relación con el tamaño de la isla, que las zonas entre midtown y downtown no tienen torres, y, sobre todo, que muchos rascacielos sólo tienen oficinas….

Foto aérea de Manhattan desde el Oeste tomada por blueridgekitties. Puede accederse al orginal a través de http://www.flickr.com/photos/blueridgekitties/4934291515/

Foto aérea de Manhattan desde el Oeste tomada por blueridgekitties. Puede accederse al original a través de http://www.flickr.com/photos/blueridgekitties/4934291515/

El tamaño más común de vivienda en Gaztambide en 2001 era de 91 a 105 m2, con una media global en torno a los 80 m2, por tanto algo inferior a la manzana de Bercy, y superior a la media de Manhattan.

Más de uno preguntará ¿y que ocurre con las densidades construidas, incluyendo toda la complejidad del conjunto de usos de la ciudad? hablaré de ello en post futuros…