paisaje urbano

Manzanas (4) El Viso

El Viso visto desde el sur, según datos catastrales

El Viso visto desde el sur, según datos catastrales

El Viso es una “Colonia de hotelitos”, terminología muy propia de una época en Madrid que hoy en día ya no se utiliza comúnmente, construida entre 1933 y 1936, vinculada a la Ley de Casas Baratas de 1925. Nunca llegó a ser un barrio habitado por obreros, convirtiéndose pronto en una zona de clases medias e intelectuales.

El Viso. Superficie de las parcelas. Los círculos rojos son proporcionales a la superficie residencial en cada una según datos catastrales

El Viso. Superficie de las parcelas. Los círculos rojos son proporcionales a la superficie residencial en cada una según datos catastrales

Viso 2

Hoy en día es una especie de “anomalía” junto a la zona más densa del Paseo de la Habana- Castellana. Las primitivas viviendas unifamiliares han crecido alguna que otra planta y hoy muchas acogen otros usos. Pero el trazado y la sensación de baja densidad persisten. Puede verse en google street view

El Viso. Vista desde el Este. Al fondo se ven las torres de AZCA

El Viso. Vista desde el Este. Al fondo se ven las torres de AZCA

Manzanas (2) Fachadas

Edificio en la Calle de Alcalá, Madrid

Edificio en la Calle de Alcalá, Madrid

Cuando se piensa en fachadas, se piensa en edificios (uno a uno, tomados por separado); cuando se piensa en manzanas, la fachada del edificio está en un contexto, que puede ser plano o no…

La fachada se ve en el contexto de su mismo plano, pero también en el de su esquina, y en la relación con otras de la misma calle, pero en la siguiente manzana. Y se ve también en relación con todo lo que pasa en la calle, ya sean coches, o gruas, o caballos, o barcos….

La fachada es sólo una cara de la realidad, porque a menudo no da mucha información sobre el fondo del edificio, o su relación con el patio.

El edificio de la Calle de Alcalá, en ortofoto (cuerpo blanco)

El edificio de la Calle de Alcalá, en ortofoto (cuerpo blanco)

Esquina entre Menéndez Pelayo y Menorca, Madrid

Esquina entre Menéndez Pelayo y Menorca, Madrid

Esquina entre Menéndez Pelayo e Ibiza, Madrid. Cambio de ancho de calle, cambio en la relación espacial

Esquina entre Menéndez Pelayo e Ibiza, Madrid. Cambio de ancho de calle, cambio en la relación espacial

Manzanas (1)

manz

De acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Española, una manzana es, en su segunda acepción, un “Espacio urbano, edificado o destinado a la edificación, generalmente cuadrangular, delimitado por calles por todos sus lados”. El diccionario español es mucho más específico que los de otros idiomas; aunque algunos como los anglosajones hablan de cuatro lados, aquí se dice cuadrangular; y la denominación latinoamericana como cuadra va en ese sentido…

¿Qué es interesante en una manzana, desde el punto de vista arquitectónico y urbano?

  • Su dimensión, mínima en ciudades medievales o en Génova, y enorme en Berlín y otras ciudades.
  • El tratamiento de los patios o espacios interiores, cuando existen
  • La permeabilidad entre calle y patios
  • La relación con la calle de las fachadas de sus lados: continuas, discontinuas, con variaciones de retranqueo según plantas…
  • La forma en que se tratan las esquinas
  • Las diferencias de altura entre los edificios

Estos serán temas en las próximas semanas.

Catalizadores del cambio urbano (8) Heredando

A part of the Texeira Map of Madrid (1656). This is now much denser...

Una parte del Plano de Texeira de Madrid (1656). En una zona mucho mas densa hoy en día…

La transmisión de la propiedad a través de la herencia puede contribuir a la forma de la ciudad y/o a su estructura social. Las zona de vivienda unifamiliar pueden a veces densificarse con el paso de los años por la necesidad de división entre hermanos; puede ser un poco complejo con planes urbanísticos que limitan la división de parcelas. Cuando se habla de la herencia de un piso la división puede ser más compleja (una nueva cocina o cuarto de baño requieren una conexión a la red general de servicios del edificio, algo que no siempre es fácil). La división es una lógica propia de crecimiento demográfico, sobre todo en zonas periféricas (es más difícil en centros).

¿Qué pasa cuando las poblaciones decrecen, como en ciertos países europeos? Por supuesto tenemos ciudades decrecientes, y el ejemplo de Detroit en América es también ilustrativo. Aunque una ciudad pierda habitantes puede haber un mercado porque la demanda de espacios edificados puede estar motivada por otros usos no residenciales. Varios casos pueden darse:

  • Puede heredarse la casa de los padres y vivir en ella; es algo tradicional históricamente, porque durante largos periodos la demografía ha sido muy poco dinámica, lo que explica que el tejido urbano de algunas ciudades haya sido relativamente estable hasta la revolución industrial
  • La herencia puede quedar vacía; no se logra vender, y la casa se queda sin usar. Esto siempre ha existido, pero en una ciudad decreciente es más común.
  • Incluso en ciudades decrecientes hay hermanos y familiares, así que es posible caer en la trampa de una herencia litigiosa; al final, de nuevo la propiedad queda vacía.

En conjunto, heredar en una ciudad decreciente refuerza el valor de uso del bien frente al financiero; y sólo se puede dormir en una cama por noche (en condiciones normales…), así que si lo heredado no es contiguo a la vivienda propia no es fácil utilizar ambas simultáneamente. En sentido contrario, heredar en una ciudad en crecimiento puede incrementar el valor financiero respecto al de uso, pero sólo se puede aprovechar esto si se tienen otras propiedades (se procura tener al menos una cama bajo techo cada noche…) o se puede dividir la vivienda.

Este es un ejemplo de catalizador del cambio urbano real, pero paulatino; salvo en caso de catástrofe, las herencias se producen de forma aleatoria espacial y temporalmente, aunque cabe suponer una tendencia al reemplazo de la población de un barrio nuevo unos 30 o 40 años después de su apertura, por envejecimiento de los habitantes originales.

Catalizadores del cambio urbano (4) Aire acondicionado y fachadas: el problema del paraguas de Haussmann

aireacond

Cuando el Barón Haussmann, ya desposeído de sus amplios poderes sobre el París del segundo imperio, escribe sus memorias, relata que lo que Napoleón III quería en Les Halles eran simplemente “grandes paraguas” (lo del “simplemente” viene de que la obra comenzó con una arquitectura clasicista de piedra que fue muy criticada, y la imagen de pabellones de hierro es el resultado de una “cura de adelgazamiento” del proyecto). Con un gran paraguas, cada vendedor del mercado podría prescindir de tener su propio paraguas los días de lluvia. Ese ha sido el camino de muchas cosas en las ciudades durante los dos últimos siglos: crear “grandes paraguas” comunes para que cada uno no tenga que usar el individual si no quiere o no puede: hospitales públicos frente a médicos privados, escuelas públicas frente a educación religiosa,…

Buckminster Fuller planteó en 1960 la construcción de una gran cúpula sobre el centro de Manhattan para controlar su clima, un proyecto que no ha llegado a materializarse y que probablemente hubiera tenido tantos problemas como ventajas. Y en su momento se lanzaron sistemas de telefonía móvil directa por satélite para poder hablar desde cualquier lugar del mundo. Dos ejemplos de ideas no realizadas por su coste (la primera) o de limitado éxito comercial (la segunda) porque en ocasiones la solución sencilla se impone.

El aire acondicionado es un ejemplo de ese tipo de catalizadores del cambio urbano desde abajo. Podría pensarse en una cúpula sobre la ciudad controlando el clima, y por otro lado hay zonas en las que se instalan centrales de climatización a nivel de barrio (en el norte de Europa se llega incluso a crear redes de barrio interconectadas a nivel de ciudad con alta eficiencia energética). Pero salvo en el caso de lugares donde el frio es realmente muy fuerte y el coste energético es clave, o en los que un gran propietario inmobiliario puede gestionar mejor los costes desde una gran instalación, en la mayor parte del mundo, allá donde el calor es intenso, se ha ampliado el “ajuar” de la clase media: en cuanto se alcanza un nivel de renta se sigue comprando un coche, pero luego (o antes, supongo que depende de la zona) llega el aire acondicionado.

Si hablamos de países como los anglosajones, con una importante proporción de vivienda unifamiliar, esto se nota poco en el paisaje urbano. Pero en aquellos con una importante proporción de vivienda colectiva, como España o China, o en ciudades muy densas, esto acaba teniendo un reflejo arquitectónico. Aunque hay edificios de vivienda que integran las instalaciones en la cubierta, son relativamente pocos, porque los edificios de vivienda tienden a durar muchos años.

Aunque muchas veces las normas prohíben colocar las condensadoras de los aparatos de aire acondicionado en fachada, lo cierto es que en muchos casos se hace así porque es más fácil para el instalador, los conductos son más baratos y la máquina puede ser más eficiente. Como cada propietario llama en un momento distinto a un instalador que adopta su propio criterio, marca y modelo, la arquitectura acaba viéndose desfigurada. Aunque es cierto que algunas arquitecturas no pierden mucho porque tampoco son maravillosas, en otros casos el daño es claro. Por otra parte, la calidad del paisaje urbano no está solo en la belleza sublime, sino también en controlar la tendencia al abigarramiento.

Teniendo en cuenta la dificultad de la operación de acceder a la fachada y desmontar los aparatos, no descartaría que durante años algunos de ellos se mantuvieran pese a no funcionar. Y hasta es posible que dentro de 100 años, aunque ese sistema se viera totalmente desplazado, queden zonas donde la arquitectura “vernácula” de principios del siglo XXI incluya los aparatos de aire acondicionado como marca de autenticidad…

Mapas 2015 (5) Arriba y abajo en Granada

cat-gran-2

El resultado de un poco de experimentación con los datos catastrales sobre volúmenes. Si está construido, debe reflejarse para poder cobrar… y esas base son utilizables. En este caso, en torno a la catedral de Granada, que pese a su volumen se refleja catastralmente como una sola planta (aunque es cierto que con una altura libre muy elevada). En la primera imagen, lo que está construido por encima del suelo. En la segunda, las plantas completamente ocultas (el rojo intenso corresponde a edificaciones que según la base de datos no tendrían sótanos). No se reflejan los semisótanos, esas situaciones donde el suelo de la habitación está por debajo de la calle, pero su techo queda por encima de la misma, aunque a menos de 1 metro (en una próxima explotación, algo interesante en una ciudad con pendientes como Granada).

cat-gran-1

Mapas 2015 (3) Bogotá

Estoy acostumbrado a leer los mapas y deducir cosas como las diferencias de altura entre edificios a partir de un plano. Pero suele ser más claro ver lo que esto implica en una vista 3D. Según datos catastrales, este es el aspecto del centro de Bogotá (Colombia) en términos de volúmenes. La base de fondo es OSM y el terreno resulta de aplicar SRTM.

Bogota-1d Bogota-1a Bogota-1b Bogota-1c

Catalizadores del cambio urbano (1)

¿Qué hace evolucionar el tejido urbano? Lo interesante de esta pregunta es que la respuesta suele ser múltiple; hay cambios tanto en sentido ascendente (respuestas individuales a problemas percibidos como individuales, que al afectar a muchos pueden acabar convirtiéndose en una especie de “inteligencia emergente”) como descendente (acciones desde la administración que implican tanto intervenciones directas de la misma sobre el espacio urbano como mandatos a los individuos para proceder de una determinada manera). He aquí un breve catálogo de estas posibles situaciones, una especie de “índice” de lo que está por venir:

  • Sentido ascendente
    • Cambios en el tamaño de la unidad de uso (hogar, negocio, organización dotacional…) que implican cambios en el tamaño del recinto físico asociado (ampliaciones o reducciones). Por ejemplo, si crece el número y el tamaño medio de los hogares y no es posible el crecimiento urbano, o hay hacinamiento o hay ampliación de las edificaciones residenciales existentes en horizontal o en vertical.
    • Cambios tecnológicos que abren nuevas posibilidades de elección de localización, tanto para la vivienda como para otros usos. Por ejemplo, la disponibilidad de automóviles facilita el crecimiento disperso.
    • Evolución de las demandas sociales que implica un cambio en la disposición de funciones en una tipología arquitectónica. Por ejemplo, si la preferencia por contar con balcones crece, la imagen de las viviendas cambia a través de sus fachadas.
    • Evolución en los regímenes de propiedad: un ámbito con predominio de la propiedad de la vivienda puede presentar formas y evolucionar de forma diferente a un ámbito con mayoría de inquilinos.
  • Sentido descendente
    • Factores políticos o tecnológicos que determinan cambios en las posibilidades de usos del territorio: si las murallas se vuelven obsoletas por la evolución de la tecnología militar o porque ya no hay guerras, las ciudades pueden demolerlas y crecer.
    • Factores fiscales: si determinadas tipologías arquitectónicas tienen un gravamen mayor, pueden producirse cambios en la producción inmobiliaria
    • Planeamiento urbanístico: el plan establece condiciones de obligado cumplimiento. París, Manhattan o Kyoto tienen la imagen que tienen porque, en formas diversas, en algún momento se ha tomado la decisión de que las calles se dispongan de una forma determinada y los edificios respondan a tipos concretos.

Lo que se llama a veces “el encanto de una ciudad” es la combinación de todos estos elementos y un reparto variable entre poseía y celo burocrático.

Mapas 2015 (2) El apagón de la burbuja

Como ya indiqué hace unos días, este año el tema central es el del grano de la ciudad; esto es, como se va formando el detalle que vemos en el espacio urbano por la agregación de circunstancias. Las ordenanzas de hace 200 años muchas veces son hoy materia de guías turísticas, y las crisis pasadas a veces explican la fisonomía de un barrio (la arquitectura del distrito XV de París sólo puede entenderse por el parón económico brutal entre ambas guerras mundiales).

En este caso, hablaré de cómo se fue expandiendo la crisis inmobiliaria en España en los últimos años. El sector inmobiliario, básico para la expansión de la economía en su conjunto a partir de mitades de la década de 1990, se apoyó en la construcción de vivienda nueva, básicamente en zonas de periferia. En términos de paisaje esto se ha materializado en la urbanización (en ocasiones aún no edificada y probablemente así aún para unos cuantos años) de grandes zonas periféricas, en contraste con la falta de mejoras en gran parte de los tejidos urbanos más antiguos (se cambian elementos de urbanización y mobiliario urbano, pero relativamente poco los edificios).

El parón de lo que se ha dado en llamar la burbuja inmobiliaria no se produce del mismo modo en toda la geografía del país. Esto se puede estudiar de varias formas, y yo he elegido la siguiente. El Ministerio de Fomento, que es la entidad del Gobierno de España que más relacionado está con la vivienda (competencia regionalizada), publica trimestralmente datos sobre la evolución del precio por m2 de la vivienda, para un conjunto de 283 municipios mayores de 25.000 habitantes, diferenciando entre las de menos de 2 años y las de más edad (contando siempre estas fechas desde el fin de obra). Dado lo que quiero analizar, no me interesa tanto el precio en si mismo, sino en qué momento se produce un “apagón” del dato porque deja de haber información suficiente para que sea estadísticamente representativa. Se que existen otras fuentes de agentes privados que reflejarán otros datos, pero esta es la que me ha parecido más interesante para el análisis porque es pública y contrastable por cualquiera, y porque probablemente tiene más posibilidades de permanencia en el tiempo. Si alguien mira la serie, vera que para el periodo que he analizado (primer trimestre de 2005 a tercero de 2014) se ha producido la introducción en la lista de un municipio adicional; he prescindido de el para dar homogeneidad a los datos.

He procedido a los siguientes análisis:

"Apagones" en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.

“Apagones” en los datos sobre precio de vivienda nueva en España. Para ver de nuevo la animación, actualice la página en el navegador.

  • Mapa de los apagones de datos (encima, la imagen está animada y se ve el paso del verde al rojo): se trata de ver cuándo se ha producido el último dato disponible en cada municipio sobre vivienda de menos de 2 años. Sólo 2 municipios (Madrid y Barcelona) no han tenido ningún trimestre de “apagón” en el periodo, y sólo ocho tenían datos en el tercer trimestre de 2014: Almería, Barcelona, Cáceres, Madrid, Mérida, Las Rozas de Madrid, Teruel y Zaragoza. En algún caso (como Madrid y Barcelona…) al tratarse de áreas metropolitanas con un importante número de puntos próximos, esto puede dificultar la visión de los municipios aún “activos”.

graf-tas-ES

  • Gráfica de evolución por trimestres del número de ciudades sin valores representativos para el precio del conjunto de las viviendas (contando las de más de 2 años), de las de más de 2 años y de las de menos (vivienda nueva). Se ve que a partir de 2009 las cosas empiezan a torcerse para la vivienda nueva, y que el primer trimestre de 2011 marca un umbral sustancial. Comparando esta gráfica con la evolución de las viviendas libres terminadas y con la del precio medio de m2 de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes, se aprecia que hay paralelismos: la vivienda de menos de 2 años desciende porque ya no se ha producido en los últimos años.

graf-ind-pr-viv-ES

  • Comparación de las gráficas de evolución del precio de vivienda, en media por país en España, Colombia, Francia y los Estados Unidos, por trimestres, entre el primero de 2007 y el segundo de 2014, tomando como valor 100% el primer trimestre de 2007. Se aprecia que en Francia no ha habido una caída de precios (la producción es comedida), en Estados Unidos ha habido una corrección de un 10% que parece superada (aunque la diferencia de tamaño de país hace que la comparación requiera probablemente más de un matiz), y la gráfica de Colombia parece la de España cinco años antes, algo que no parece un buen augurio.

graf-pobl-tiemp-ES

  • Cruce del tamaño demográfico del municipio con el número de trimestres (sin importar el orden) en que hayan estado “fuera del radar” para el precio de la vivienda de menos de dos años. Esta claro que el tamaño importa, y los municipios con mayor población (que en España, por la superficie de los términos municipales, también tienen a menudo grandes sectores de nuevo desarrollo) son los que parece que mejor capean la crisis, al tener un mercado más amplio y concentrar, pese a todo, más actividad y elementos objetivos (cercanía a centros de trabajo, servicios, transportes) que apoyan el precio y el interés por construir.

De cara al futuro esto no implica lecciones automáticas sobre que habría que hacer para planificar en estos municipios; el planeamiento hace frente al futuro, que es incierto, y por tanto ha de tener una cierta flexibilidad. Pero si que indica (como se verá en próximos artículos) que la planificación a largo plazo tiene mucho sentido en urbanismo a condición de que se entienda que la construcción también será a largo plazo. Y ese ha sido todo el problema aquí, el dibujo y la urbanización sin tener una demanda para los edificios que debían equilibrar ese coste de construcción calles e infraestructuras (y de suelos comprados a precios astronómicos).

Biblio (113) Auge y caída de la densidad en Manhattan

biblio 113- Manhattan densities

Este documento de trabajo de Shlomo Angel y Patrick Lamson- Hall, investigadores en el Marron Institute de la Universidad de Nueva York, estudia la evolución de la densidad de población en las zonas urbanizadas de Manhattan entre 1800 y 2010. Combinando datos censales para la población con planos, concluyen que el momento es favorable para un programa de densificación urbana que permita albergar a un número mayor de habitantes partiendo de acciones al nivel más básico, sin necesidad de recurrir a grandes acciones con financiación pública. La propuesta se basaría en un cambio de las ordenanzas zonales, permitiendo mayores densidades en los distritos periféricos, de forma similar a como se hizo en su día en Manhattan. Esto no sería tan raro en donde vivo, con una costumbre más asentada de vivienda vertical, pero supone una evolución en el país de la vivienda unifamiliar. Pese a la cercanía de los rascacielos, la vivienda en altura tiene otras implicaciones culturales, en parte por la pérdida de los derechos de ser dueño y señor de la propia parcela.

Hay dos videos interesantes que representan los datos que han permitido alcanzar esas conclusiones.

https://www.youtube.com/watch?v=9Snw3Huxm5U

https://www.youtube.com/watch?v=AGXJTwkc0CA