Suelos públicos sin uso (1)

La cuestión de los suelos de titularidad pública que han dejado de tener su uso oficial y cuya venta puede contribuir a iniciativas económicas gubernamentales es una propuesta recurrrente en muchos países, aunque de formas diferentes. Esto incluye antiguos cuarteles, estaciones ferroviarias, o incluso aeropuertos que ya no sirven a su función, pero que a menudo han sido englobados por las ciudades de formas no previstas originalmente, y que por tanto han adquirido un importante valor inmobiliario. La obsolescencia es la razón para el planeamiento urbanístico, combinada con la necesidad de obtener un dinero siempre dificil de encontrar en otras fuentes. Esta semana se ha anunciado que el gobierno francés seguirá esta vía para potenciar la construcción de vivienda social en un momento de crisis, a través de un proyecto de Ley de “movilización general para la construcción de viviendas”.

Las problemáticas de estas iniciativas son, entre otras:

  • La mera obsolescencia funcional de una infraestructura pública no hace que el suelo sea adecuado para implantar viviendas (piensese en una gran instalación ferroviaria a 10 km de cualquier lugar poblado), o puede tener tales costes asociados que la haban inviable (por ejemplo, descontaminación de suelos)
  • El suelo público puede tener una geometría que haga necesaria incluir suelos no públicos, y eso puede compliar la gestión de la operación, bien a través de la expropiación o de operaciones público- privadas. Cuando el suelo implicado es de varias administraciones la situación es también compleja.
  • Cuando la vivienda social es el objetivo final de la operación en ocasiones puede tener sentido vender el suelo para otros usos y construir la vivienda social en otro emplazamiento. Sin duda el urbanismo debe fomentar la integración social, pero en ocasiones puede ser mejor crear actividades económicas y empleo en ese emplazamiento, por ejemplo (objetivo también loable de diversidad funcional). En algunos países existen limitaciones legales a la transformación de usos del suelo público, dando prioridad a la vivienda social, pero el resultado no es por ello automáticamente mejor.
  • ¿Quien es el propietario real del suelo público? en algunos casos puede haber sido adquirido por interés público de una infraestructura (ferrocarril, autopista…), mediante una expropiación. En algunos sistemas jurídicos el propietario expropiado puede solicitar la reversión cuando la razón que motiva el interés público desaparece.

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