En 1911 se aprobó en España la primera Ley de Casas Baratas, buscando por primera vez una intervención pública para aliviar las grandes carencias del alojamiento de gran parte de los habitantes. Si bien la ley no llegó a tener el éxito esperado, sirvió de base para el posterior desarrollo de la legislación de vivienda en el país. Una publicación oficial reciente da cuenta del proceso.

Cerdá ya hablaba a mediados del siglo XIX de las malas condiciones de vivienda en el casco histórico de Barcelona, y una escuela de médicos higienistas desde 1850 hasta el primer tercio del siglo XX analizan las condiciones de vida en las grandes ciudades, en las que las carencias de las viviendas se añaden al alcoholismo y la tuberculosis. Por otra parte, los arquitectos e ingenieros también plantean alternativas, inspiradas en modelos europeos, para introducir tipologías residenciales, básicamente unifamiliares, cuyo éxito es limitado. Mientras tanto, las corralas, chabolas o cuevas sirven para alojar a la mayor parte de la población urbana.

La Real Orden de Casas para Pobres de 1853, bajo Isabel II, mandaba a los gobernadores de Madrid y Barcelona construir casas para pobres con un alquiler tasado; en 1878 existió un proyecto frustrado de “construcción de barriadas obreras”, aprobado definitivamente en 1881, que autorizaba al Estado y a los municipios a ceder suelo gratuito a los constructores de barrios con no más de 100 viviendas, no más de dos pisos y precios tasados, indicando que no podrían construirse lejos del centro, y deberían mezclarse con las de las otras clases sociales, un precedente de las actuales corrientes de pensamiento sobre la diversidad social. La Ciudad Lineal de Arturo Soria fue un intento de planeamiento utópico y realización desvirtuada de atender a este problema.

La Ley de Casas Baratas del 12 de junio de 1911 es comparable por su alcance en el país a las leyes británicas de 1855 y 1885, o a las leyes francesas de 1889 y 1894. Atribuye la gestión y promoción a Juntas de Fomento y Mejora, establece exenciones fiscales diversas, y atribuye un papel relevante a las Cajas de Ahorro. Un reglamento de 1912 desarrolla los requisitos de renta y algunos criterios arquitectónicos. El número de realizaciones bajo esta ley es mínimo, por dificultades de los Ayuntamientos, falta de implicación de las entidades financieras, y del propio Estado. En 1921 se aprueba una nueva Ley, igualmente con escasa fortuna en su desarrollo. En 1926 se aprueba una nueva Ley, cuyo desarrollo se vio cortado por los efectos de la crisis de 1929. La llegada de la Guerra Civil en 1936 supone el fin de este periodo, que si bien no dio frutos directos en muchos casos, permitió ir formando una cultura sobre la materia.

100 años después de la primera Ley, el panorama español ha cambiado sustancialmente: la población del país es mayoritariamente urbana, las condiciones de las viviendas han mejorado sustancialmente aunque todavía hay bolsas de infravivienda, y también ha cambiado el panorama global. El problema actual no es tanto la necesidad de construcción de nuevas viviendas como el desajuste entre el poder adquisitivo de quienes las necesitan y los precios de las mismas, en un contexto de crisis en gran medida vinculadas al sector inmobiliario (la noticia mas impactante de esta semana ha sido el suicidio de dos personas que iban a ser deshauciadas de sus viviendas por no poder pagar la hipoteca, una situación que se está conviritiendo en común). Por otra parte, existe un importante parque de viviendas obsoletas pero en las que la rehabilitación permitiría alcanzar unos niveles de confort adecuado: la producción de vivienda de las décadas de 1950 hasta 1980, y parte de los cascos históricos. En paralelo, la cuestión de la forma de tenencia, tras la enorme expansión de la propiedad en detrimento del alquiler en los últimos 50 años, es otra cuestión relevante.

La Ley de Economía Sostenible de 2011 no es una ley específica de vivienda, pero incluye en el capítulo IV (Rehabilitación y vivienda) de su título III (Sostenibilidad medioambiental)  cinco artículos sobre la materia. La calidad de la vivienda y su entorno se presentan como objetivos más importantes que la expansión cuantitativa del parque. El artículo 111 es representativo, al establecer criterios para la rehabilitación y mejora de las calidades constructivas de las edificaciones existentes. Se habilita la posibilidad de expropiación de partes de los edificios para la instalación de ascensores (uno de los grandes déficits en muchos casos), que bajo ciertas condiciones pueden llegar a ocupar el dominio público. De hecho, en las ciudades empiezan a verse en algunas zonas, previa aprobación de ordenanzas municipales, ascensores ocupando las aceras, cuando no hay otra posibilidad de instalación.

La Ley de 2010 de derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León es un ejemplo de las leyes regionales sobre la materia. Establece determinaciones administrativas, de protección de arrendatarios y adquirientes, o medidas de fomento del alquiler. Las áreas de rehabilitación urbana se plantean como instrumento de intervención a nivel de barrios, superando la visión de la década de 1980 de que la rehabilitación es una materia de conjuntos históricos.

El impacto real de estas leyes recientes está por ver, toda vez que la crisis económica afecta sustancialmente a las capacidades de inversión necesarias, pero suponen cambios respecto a una dinámica iniciada hace un siglo.