Madrid

Formas y siluetas (1) Niveles

Podemos estar de acuerdo en que los diagramas fondo- figura son una primera aproximación razonable a la descripción de un espacio urbano. Pero eso lleva, a su vez, a la necesidad de definir a que nivel se hace el corte de lo que se va a ver en el plano. Por ejemplo, tomando el plano catastral de Madrid: la primera imagen corresponde a las parcelas reflejadas como privadas (o de uso privativo, porque hay parcelas de titularidad pública). Esto nos permite ver que es viario, de cualquier tipo.

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Si se eliminan de la vista todos los espacios que no tiene construcción visible (incluyendo a aquellos que sólo tienen construcciones subterráneas), la cosa cambia bastante. Desaparecen muchos patios, aparcamientos subterráneos y otros elementos.   Es la visión habitual en esta clase de planos.

Pero también se puede ir más allá, seleccionando sólo aquellos elementos que están por encima de un nivel determinado. En este caso, aquellos que tienen más de 8 aturas. Y la ciudad pasa a tener otro aspecto, con algunas lógicas y situaciones más difíciles de entender.

Pecios de 1 m2?

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Al hilo de lo comentado en el artículo anterior, sobre como se plantean nuevas formas de entrega de productos en venta a distancia (helicopteros y otros aparatos…), tenemos en nuestras calles cosas que, desde ese punto de vista serían pecios. Ese punto se vista del que hablo se basa en que la eficiencia económica lo es todo y que la racionalidad puede objetivarse y entenderse de la misma forma por todo el mundo (o por una proporción importante de personas). Tenemos cabinas telefónicas (claramente pecios abandonados a su suerte en la mayoría de los casos), buzones de correos (esos tienen un poco más de uso, aunque cada vez menos, de hecho cuando necesitas uno ahora te cuesta acordarte donde lo viste la última vez), kioscos de prensa (pese a la digitalización de la prensa, siguen existiendo, y parecen estar más en evolución que en vías de desaparición)… y el ejemplo más claro de que la racionalidad no deja de ser en muchos casos algo subjetivo: los kioscos de loterías. El que aparece en la imagen corresponde a la Organización Nacional de Ciegos de España (ONCE), que desde hace décadas lleva una lotería muy popular; más allá de que haya una componente emocional que no hay en otras loterías, lo cierto es que comprar un boleto no deja de ser un acto irracional si se evaluan las posibilidades, pero la gente lo compra, muchas veces como acto de impulso, y eso es algo que es más fácil teniendo un emplazamiento en la vía pública. Estos m2 dispersos por la ciudad parecen bastante importantes, aunque habrá que ver si resisten al poker online y otras novedades en las que gastar un dinero ganado con el sudor de la propia frente.WP_001874 WP_001875 WP_001876

 

Números gordos (3) Las rutas de Amazon: alas contra rodillas

Tomando como principio el artículo precedente, sobre el texto relativo al futuro del empleo de Carl Benedikt Frey y Michael A. Osborne, pueden surgir unas cuantas ideas. La entrega de paquetería era, hasta ahora, considerada poco informatizable, pues la cantidad de imprevistos que pueden surgir hacía que se pensara que era casi irremplazable la presencia de una persona (aunque no fuera con un sueldo muy alto).
Hace algunos meses la empresa de venta por internet Amazon hizo público unos videos sobre un nuevo sistema de entrega ultrarrápida de paquetería, Prime Air, basado en pequeños helicópteros teledirigidos (drones).

El video muestra una escena propia de un contexto muy americano: el dron sale del centro logístico y entrega el paquete posándose sobre el jardín del cliente. En un país como España, por ejemplo, donde la gran mayoría de la población vive en vivienda colectiva, esto tendría unos cuantos problemas, y lo mismo ocurriría en otros países en los que Amazon opera.
Tomando drones de diseño aparentemente similar a los mostrados en el video, como el Parrot AR Drone, la idea de entregar en media hora paquetes con este tipo de aparatos parece limitada: el Parrot tiene una velocidad de crucero de 18 km/h. Aún suponiendo que se lograra al doble de velocidad, 36 km/h, en media hora sólo se podrían servir un radio de 18 km (sin contar el tiempo de proceso interno del encargo). Esto quiere decir que si la cosa va en serio, o bien Amazon va a multiplicar el número de sus almacenes (perdiendo ventajas estratégicas sobre el comercio “convencional”) o limitarse a las zonas más cercanas a sus 55 centros de entregas en América del Norte (datos de MWPVL international para abril de 2014). El problema es que estos centros están en localizaciones muy periféricas, con lo que la población accesible sería muy limitada. El siguiente mapa muestra la localización de los dos centros logísticos de Amazon en la zona de Los Angeles, San Bernardino (abierto en 2012) y Moreno Valley (apertura prevista este año), sobre un esquema de densidades de población según el censo de 2010, con la red viaria y una malla superpuesta de 18 km. La idea de la entrega en el día parece más factible que la de entrega en media hora, y ahí la carretera podría ser más competitiva que el coste de nuevas aperturas. Por el contrario, en Madrid la base de Amazon está en San Fernando de Henares, a muy poco más de 18 km de la Puerta del Sol, el centro de Madrid; en esta ciudad, más densa, un solo centro podría cubrir a una proporción muy alta de la población metropolitana… pero como viven en pisos, habría un problema con los drones.

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La entrega mediante drones presenta otro inconveniente. Las regulaciones de aviación civil son estrictas en cuanto a las servidumbres que se imponen para el despegue y aterrizaje de aeronaves, especialmente en términos geométricos, y también para el control de interferencias electromagnéticas. Es perfectamente posible que las bases logísticas de Amazon puedan adaptarse a requisitos geométricos, definiendo corredores de aproximación y despegue libres de obstáculos, algo que podría ser relativamente sencillo tratándose de helicópteros; por otra parte, los dos centros reseñados en Los Ángeles están junto a aeropuertos. ¿Pero como saber si la dirección en la que se entrega el paquete cumple esas condiciones? Árboles, postes, edificaciones, son multitud de obstáculos. Es cierto que hoy en día se puede contar con fotografías aéreas detalladas, pero aquí el problema es más complejo: se necesitarían cartografías tridimensionales actualizadas con todos esos obstáculos, y había que saber hasta que punto hay una responsabilidad legal del propietario de una vivienda si afecta a la accesibilidad por aire de la vivienda vecina al construir una ampliación permitida por los planes urbanísticos, por ejemplo. ¿Llegaría esto a hacer más compleja la regulación urbanística de los volúmenes edificados?
Examinemos de nuevo el problema: ¿Qué hace hoy en día un mensajero? Llega en un vehículo que aparca como puede, se baja, y transita por la acera hasta la parcela. Si la vivienda es unifamiliar, se dirige directamente a la puerta de la misma. Si es colectiva, entra en un espacio común que puede ser un patio o un núcleo de circulación vertical; puede coger un ascensor o subir una escalera, y así llega a la puerta. Estas son cosas que un helicóptero puede hacer difícilmente, sobre todo en vivienda colectiva. ¿El plan de Amazon se parece más a Valkyrie, el robot de la NASA?. Parece a priori más factible, sobre todo en ciudades densas, aunque también mas lejano. En realidad, el plan más lógico (sobre todo en ciudades densas con importante congestión de tráfico) sería tener un robot que camina… y que corre por la autopista, sorteando atascos, evitando el problema del aparcamiento y pudiendo a la vez subir cinco pisos de escaleras hasta la puerta de una vivienda. La pregunta es si eso es realmente más económico (por verlo sólo desde el punto de vista económico) que una persona. Por otra parte, esto no alteraría necesariamente mucho la forma urbana, pero si que implicaría una aproximación diferente al aparcamiento… y afectaría al comercio existente.

Mapas 2014 (14) Planea

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El acceso a la información sobre el planeamiento urbanístico es reconocido como un derecho de los ciudadanos en muchas legislaciones nacionales, pero hasta la llegada de internet eso no siempre era fácil de articular. Aún hoy no hay estándares claros. En el caso de la Comunidad de Madrid (la región administrativa de la capital de España) el portal de información territorial y planeamiento urbanístico permite acceder a cartografía sobre la región y, a través del apartado “planeamiento” a la información sobre los planes en vigor en los municipios del ámbito. Aunque algunas capas de los mapas de síntesis regional se han quedado relativamente anticuadas a primera vista (el análisis de suelo vacante clasificado y de ocupación del suelo se detienen a mediados de la década pasada), lo cierto es que la crisis inmobiliaria hace que los datos sean relativamente fidedignos, al menos en cuanto a crecimientos urbanos. Los mapas de evolución de la ocupación del suelo son especialmente interesantes.

Biblio (82) Reflexiones a propósito de la revisión del Plan General de Madrid

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El Plan General de Madrid está en proceso de revisión, un momento siempre complejo en el que confluyen (no siempre de forma armónica) los anhelos e intereses de todos los que tienen algo que ver con la ciudad. El Biblio de hoy es un volumen de reflexiones sobre la cuestión, que además reúne las voces, entre otras, de varias personas a las que conozco y aprecio gracias a la experiencia de haber trabajado con ellos. Y especialmente, de Julio Vinuesa, de quien he aprendido mucho sobre la visión geográfica de la vivienda y sobre la ciudad. Para quienes esté en Madrid, este libro está vinculado a una serie de interesantes conferencias que está en curso (algo que me consta pese a que mis ocupaciones no me han permitido asistir a muchas de ellas…)

Mapas 2014 (10) Cartografiando precios inmobiliarios en Francia y Estados Unidos

Hay tres formas principales de obtener datos sobre precios inmobiliarios: realizar tasaciones en función de criterios predefinidos (a menudo por comparación), recurrir a los precios de ofertas en anuncios de venta o contar con los precios de transacción escriturados ante notario. La tercera vía es, a salvo de problemas de evasión fiscal, la más precisa, pero no siempre está disponible, o no lo está con una desagregación geográfica fácilmente utilizable; por ejemplo, en España, el Consejo General del Notariado (www.notariado.org) sólo publica los datos por provincias. La escala geográfica es importante, porque el valor inmobiliario depende mucho de la localización, y la agregación geográfica de barrios de precios altos con zonas periféricas de precios bajos da medias que no muestran una visión clara.

En Francia los notarios (www.immobilier.notaires.fr) publican información con un nivel de desagregación bastante fino, por distritos o secciones censales en el caso de las grandes ciudades. Esto permite un conocimiento importante de la actividad reciente. Pero hay muchas zonas del territorio donde el nivel de transacciones es tan bajo que cualquier dato es poco representativo (cuando existe). Eso no evita que exista una demanda de esos datos, que suelen estimarse en función de parámetros sintéticos que tienen en cuenta factores diversos, entre los cuales están los precios de los anuncios y las observaciones de los agentes inmobiliarios (www.meilleursagents.com).

En Estados Unidos la combinación de una realidad nacional de dimensiones continentales con 50 sistemas legales estatales hace que existan portales de alcance nacional como www.trulia.com que realizan estimaciones para gran parte del país, aunque no cubren gran parte del centro del país que incluye estados como Texas o Luisiana.

Tomando como referencia datos de www.meilleursagents.com, www.trulia.com y www.idealista.com para Paris, Nueva York y Madrid, con una tasa de conversión de 0,72 € por $, y considerando que 1 m2 son 10,7 pies cuadrado, se aprecia que las zonas más caras de París (Barrio Latino, 6º distrito) tienen precios que superan los 14.200 €/m2, las de Madrid (Recoletos) están en torno a los 11.000 €/m2, y las de Nueva York (Flatiron District) están en torno a los 16.000€/m2.  ¿Hacen falta más razones para entender el porqué de la inercia de las tramas urbanas centrales en las ciudades de exito?

Mapa de meilleursagents.com

Mapa de meilleursagents.com

¿Dónde vivir con 200.000 €? (1) Madrid

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¿De que sirve el euro? Pues entre otras cosas, para comparar que podemos comprar en diferentes lugares de Europa. En materia de vivienda, 200.000 € es una cantidad que permite comprar una vivienda, pero ¿dónde y con que superficie?

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En Madrid, según idealista.com, hay una oferta relevante en este precio. En las zonas más centrales hay viviendas de superficies variables, normalmente por debajo de los 75 m2; la edad de la edificación y su grado de reforma son muy condicionantes. En zonas periféricas pueden alcanzarse superficies mayores, especialmente en el stock de vivienda reciente invendida.